「不動産を買えば相続税が下がる」——長らく相続対策の定番とされてきたこの常識が、令和8年度税制改正（2026年度税制改正）によって大きく塗り替えられます。令和7年12月19日に公表された令和8年度税制改正大綱では、貸付用不動産の相続税評価額を「時価」に近づける見直しが明記されました。いわゆるタワマン節税・アパマン節税に正面からメスが入る内容です。本記事では、不動産節税がどこまで封印されるのか、話題の「5年ルール」の中身、不動産小口化商品の扱い、適用時期と経過措置、さらに相続発生後すぐに売却した場合に潜む時価認定リスクまで、不動産オーナー・地主の方向けにわかりやすく解説します。

1. 結論：令和8年度税制改正で相続税の不動産評価はこう変わる

はじめに結論から整理します。今回の相続税改正で押さえるべきポイントは次の3点です。

第一に、被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得または新築した一定の貸付用不動産は、路線価や固定資産税評価額による従来の相続税評価ではなく、「課税時期における通常の取引価額に相当する金額」、すなわち時価で評価されます。ただし課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80（80％）で評価できる取扱いが注書きで示されています。

第二に、不動産小口化商品（不動産特定共同事業契約や信託受益権に基づく一定の権利）は、取得時期にかかわらず時価評価の対象となります。貸付用不動産よりも厳しい取扱いです。

第三に、これらの改正は令和9年（2027年）1月1日以後に相続または贈与により取得する財産の評価から適用されます。つまり令和8年（2026年）中は、まだ従来の評価方法が使える最後の期間ということになります。

2. そもそも「不動産節税」はなぜ効いていたのか

相続税は「時価」で課税するのが原則ですが、実務ではすべての財産の実勢価格を調べることが現実的でないため、財産評価基本通達に基づく評価額を時価とみなして申告してきました。ここに、現金と不動産の評価差が生まれる余地がありました。

具体的には、土地は路線価方式で時価のおおむね8割程度、建物は固定資産税評価額で時価の5〜7割程度に評価されます。さらに賃貸に供していれば、土地は貸家建付地として約2割減、建物は貸家として3割減の評価減が受けられます。加えて小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）が使えれば、200㎡まで50％減額されます。

この結果、たとえば現金2億円で都心の賃貸マンションを購入すると、相続税評価額は7,000万円前後まで圧縮されるケースが珍しくありませんでした。都心の優良物件を対象とする不動産小口化商品では、購入価額の1割程度まで評価が下がる商品も存在したといわれます。相続税対策として不動産購入が推奨されてきたのは、この評価差が理由です。

こうした評価差が問題視された背景には、資産の持ち方によって税負担が変わる不公平があります。現金1億円を持ったまま相続を迎えた方と、同じ1億円で賃貸マンションを購入した方とでは、担税力が大きく変わらないにもかかわらず、相続税額に数千万円単位の差が生じ得ます。加えて、都心部を中心とした不動産価格の高騰により、路線価・固定資産税評価額と実勢価格との乖離は年々拡大していました。相続税法が定める時価主義との整合を取るという意味で、今回の見直しは避けられない流れだったといえます。

国税当局はこれまで、行き過ぎた事例を財産評価基本通達6項（いわゆる総則6項）で個別に否認してきました。令和4年の最高裁判決（いわゆるタワマン裁判）はその象徴です。令和6年からは分譲マンションの評価を市場価格に近づけるマンション通達も導入されました。今回の令和8年度税制改正は、その流れの延長線上にあり、通達そのものを見直して「入口」を塞ぐ改正だといえます。

3. 改正の中身①：貸付用不動産の「5年ルール」

最も影響が大きいのが、貸付用不動産の5年ルールです。対象は「被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産」。平たくいえば、亡くなる前5年以内にお金を払って買った、あるいは建てた賃貸アパート・賃貸マンション・賃貸ビルなどが該当します。

評価方法は、課税時期における通常の取引価額に相当する金額です。実務上は、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80％が目安となる見込みです。仮に2億円で取得した収益物件であれば、従来の相続税評価額7,000万円前後が、1億6,000万円程度へと跳ね上がる計算になります。相続税の圧縮効果は劇的に縮小します。

なお「対価を伴う取引」とされているため、贈与によって取得した不動産は対象外と解されます。金融機関からの借入れで購入した場合は当然に対象です。また「一定の貸付用不動産」の具体的範囲、たとえば相続時に空室だった物件、月極駐車場、親族へ低額で貸している不動産、貸宅地などが含まれるかは、今後発遣される通達で明らかになる見込みです。パブリックコメントを経た通達の発遣が令和8年中に予定されており、動向の確認が欠かせません。

4. 改正の中身②：不動産小口化商品は取得時期を問わず時価評価

不動産小口化商品とは、都心の一棟ビルなどを1口100万円〜1,000万円程度に小口化し、複数の投資家が出資して賃料収入や売却益の分配を受ける商品です。少額から都心の優良不動産に投資でき、相続税評価が大きく下がることから、相続対策商品として販売されてきました。

改正後は、取得時期を問わず時価評価となります。具体的には、事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等、事業者等が把握している適正な売買実例価額、定期報告書等に記載された不動産の価格等を参酌して評価します。これらが存在しない場合には、貸付用不動産に準じて取得価額を基にした価額の80％で評価する扱いが示されています。

「5年超保有すれば従来評価に戻る」という貸付用不動産の逃げ道が、不動産小口化商品にはありません。すでに保有している方は、現物不動産への組み替えを含め、保有方針の再検討が必要になります。

5. 適用時期と経過措置——令和8年が最後の猶予

適用は令和9年1月1日以後に相続または贈与により取得する財産の評価からです。ただし貸付用不動産については経過措置があり、改正を通達に定める日までに、被相続人等がその所有する土地（同日の5年前から所有しているものに限る）に新築した家屋（同日において建築中のものを含む）には適用されません。

つまり、先代から長く保有している土地に賃貸住宅を建てる従来型の土地活用は、通達に定める日までに着工していれば経過措置の対象となり、従来どおりの評価が可能と考えられます。逆に、相続直前に土地から購入して建てるスキームは、原則として時価評価の対象です。

令和8年中の贈与であれば従来の通達評価が使えるため、駆け込み贈与の増加が見込まれます。ただし、評価額が下がっても贈与税率が高くなる、小規模宅地等の特例が使えない、不動産取得税や登録免許税といった流通税の負担が増えるなど、デメリットも小さくありません。必ず税負担シミュレーションを行ってください。加えて、令和8年中の贈与であっても、経済的合理性を欠く極端な対策は総則6項による否認リスクが残る点に留意が必要です。

6. 見落とされがちな盲点——相続発生後すぐに売却すると時価が確定してしまう

ここからが、多くの方が見落としている重要な論点です。相続税の申告実務では、相続発生後すぐに相続不動産を売却したケースで、その売却価額が「時価」の有力な証拠として扱われる傾向があります。

相続税評価額は路線価等で計算していても、相続開始から近接した時期に実際の売買が成立していれば、その取引価額こそが客観的な時価を示す資料になります。相続開始日と売買契約日が近いほど、両者の価格差を説明することは難しくなります。過去の裁判例・裁決例でも、相続開始後まもない売却価額をもとに評価額が是正された事案が複数あります。

しかも改正後は、5年以内取得の貸付用不動産について「課税時期における通常の取引価額」が評価の物差しとなります。相続後すぐに売却した実績があれば、その売却価額が通常の取引価額を推認する材料になることは容易に想像できます。取得価額の80％という簡便的な取扱いが、課税上の弊害があるとして認められない可能性も否定できません。

実務でよくあるのは、相続人が複数いて遺産分割の都合から不動産を換価分割するケースです。売却して現金化し、法定相続分どおりに分ける——手続としては合理的ですが、相続税申告書に記載した評価額と実際の売却価額が大きく開いていれば、税務署の目に留まりやすくなります。とりわけ相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）より前に売買が成立している場合は、申告書と売買契約書の突合が容易であり、指摘を受けるリスクが高まります。

納税資金の確保のために相続不動産を早期に売却したい、というニーズは当然あります。しかし、相続税申告と不動産売却は必ずセットで検討すべきです。売却時期、売却価額、申告における評価額の整合性を、相続税に強い税理士とあらかじめ擦り合わせておくことが、税務調査リスクを下げる最大の防御になります。なお、相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年以内に売却すれば、取得費加算の特例により譲渡所得税を軽減できる余地もあり、売却タイミングは相続税・所得税の両面から設計する必要があります。

7. 今からできる相続対策5つ

第一に、保有不動産の棚卸しです。取得時期、取得価額、保有形態（現物か小口化商品か）を一覧化し、令和9年以後の相続でどちらの評価が適用されるかを確認します。取得から5年という線引きが分かれ目になります。

第二に、長期保有への発想転換です。5年を超えて保有すれば貸付用不動産は従来評価に戻るため、相続直前の駆け込み購入ではなく、早期着手・長期保有を前提とした資産承継計画が重要になります。

第三に、賃貸経営そのものの収益性の見直しです。評価圧縮という副次的効果が薄れる以上、今後は空室率、賃料水準、修繕計画といった事業としての採算で物件を選ぶ視点が不可欠です。

第四に、資産全体のバランス調整です。不動産単体の評価引下げに依存せず、生命保険の非課税枠、暦年贈与、相続時精算課税制度の基礎控除（年110万円）、配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例などを組み合わせた総合的な相続税対策へ軸足を移しましょう。

第五に、納税資金の確保と遺産分割の設計です。評価額が上がれば相続税額も増えます。誰がどの不動産を相続し、どこから納税資金を捻出するのかを生前に決めておくことが、相続後の慌てた安値売却を防ぎます。

そのうえで、相続税のシミュレーションを最新の改正内容で作り直すことをおすすめします。数年前に金融機関や不動産会社から提示された相続税試算は、多くの場合、路線価評価を前提としています。令和9年以後の相続では前提そのものが変わるため、試算をそのまま信じていると、想定外の納税額に直面しかねません。改正後の評価方法で計算し直し、必要に応じて対策を組み替えることが重要です。

8. よくある質問（Q&A）

Q1. 自宅は今回の改正の対象ですか。　A. 対象は貸付用不動産です。自己居住用の自宅は今回の見直しの対象外と考えられます。ただし分譲マンションについては令和6年からのマンション通達が引き続き適用されます。

Q2. 改正後も貸家建付地や貸家の評価減、小規模宅地等の特例は使えますか。　A. 大綱に明記がなく、現時点では確定していません。小規模宅地等の特例は租税特別措置法の規定であり、大綱に改正の記載がないことから引き続き適用可能との見方が有力です。今後の通達で確認が必要です。

Q3. 5年以内かどうかはいつの時点で判定しますか。　A. 取得の日は原則として引渡しの日、新築の日は建物の引渡しまたは建設完了の日と考えられます。契約日ではない点に注意してください。

Q5. すでに5年以内に賃貸物件を購入してしまいました。どうすればよいですか。　A. 慌てて売却する必要はありません。取得から5年を経過すれば従来の評価方法に戻るため、まずは保有を継続しながら賃貸経営の収益性を高めるのが基本方針となります。そのうえで、生前贈与や生命保険の活用など他の相続税対策との組み合わせを検討してください。

Q4. 法人で不動産を保有している場合はどうなりますか。　A. 非上場株式の純資産価額方式では従来から課税時期前3年以内取得の不動産は時価評価とされてきました。今回の改正を受けて、法人保有の貸付用不動産や不動産小口化商品も改正後の評価方法が用いられる可能性が高く、3年から5年への平仄合わせが行われるかも含めて注目されています。

9. まとめ：不動産節税は「封印」、これからは長期・実需型の相続対策へ

令和8年度税制改正により、相続直前に賃貸不動産を購入して相続税評価額を圧縮する手法は、実質的に封印されます。5年以内取得の貸付用不動産は時価評価、不動産小口化商品は取得時期を問わず時価評価、適用は令和9年1月1日以後の相続・贈与から。この3点が骨格です。

そして忘れてはならないのが、相続発生後すぐに売却すればその価額が時価として跳ね返ってくるという実務上のリスクです。改正で入口が狭まり、出口でも時価が問われる。今後の相続対策は、短期的な評価圧縮ではなく、長期保有・実需・事業性を前提とした設計へと転換する必要があります。

相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）の範囲内に収まるご家庭では、今回の改正の影響は限定的です。一方、賃貸物件や不動産小口化商品をお持ちの方、これから土地活用を検討される方にとっては、対応の巧拙が納税額を大きく左右します。改正通達の発遣とパブリックコメントの動向を注視しつつ、早めに相続専門の税理士へ相談されることをおすすめします。

※本記事は令和8年度税制改正大綱および公表資料をもとに、執筆時点（2026年7月）の情報で作成しています。改正の詳細は今後発遣される通達により確定します。個別の判断にあたっては、必ず税理士等の専門家にご相談ください。

SEOキーワード：令和8年度税制改正／2026年度税制改正／相続税／不動産節税／貸付用不動産／時価評価／5年ルール／相続税評価額／タワマン節税／アパート節税／不動産小口化商品／路線価／貸家建付地／小規模宅地等の特例／総則6項／相続対策／相続不動産の売却／相続税申告／土地活用／生前贈与