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枚方市で中古マンションをお探しの皆さま、こんにちは。今回ご紹介するのは、京阪本線「光善寺」駅から徒歩約13分、大阪府枚方市翠香園町に建つ「翠香園ガーデンハウス」404号室です。住友不動産分譲・総戸数59戸、オートロックとエレベーターを備え、管理人日勤という管理体制の整ったマンション。さらにペット可（規約による）、4階部分の南西向きで日当たり・眺望ともに良好という、人気条件がそろった一邸です。
404号室は水回り4点すべてを新品に交換したフルリフォーム済み住宅（完成予定：2026年8月）。専有面積73.20㎡の3LDKに、約14.5帖のワイドなLDKとウォークインクローゼットを含む全居室収納を備え、販売価格は2,449万円（税込）です。この記事では間取り・リフォーム内容・室内写真・周辺環境・資金計画まで、内見前に知っておきたい情報をまとめてお伝えします。
1. 物件概要｜翠香園ガーデンハウス404号室の基本データ
中古マンション選びでは、価格と面積だけでなく、管理費・修繕積立金・築年数・管理形態といったランニングコストと管理状況の確認が欠かせません。まずは基本スペックをご覧ください。
| 物件名 | 翠香園ガーデンハウス 404号室 |
| 所在地 | 大阪府枚方市翠香園町19-35 |
| 交通 | 京阪本線「光善寺」駅 徒歩約13分（約1,000m）／京阪バス「東中振」停 徒歩約9分（約650m） |
| 販売価格 | 2,449万円（税込） |
| 間取り | 3LDK（洋室約6帖／約6帖／約5帖＋LDK約14.5帖） |
| 専有面積 | 73.20㎡（22.14坪） |
| バルコニー面積 | 12.10㎡（3.66坪）※室外機置場1.56㎡ |
| 所在階／構造 | 4階部分／鉄筋コンクリート造7階建 |
| 建築年月 | 平成11年（1999年）3月 |
| 総戸数 | 59戸 |
| 管理費／修繕積立金 | 7,720円／月 ・ 12,600円／月 |
| 管理形態 | 全部委託（日勤） |
| 駐車場 | 空無し（近隣の月極駐車場をご案内可能） |
| 土地権利 | 所有権（総地積2,376.79㎡） |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域（建ぺい率60％・容積率200％） |
| ペット | 可（管理規約に基づく／要ご相談） |
| 現況・引渡 | 空室・即時お引渡し可能 |
| 月々支払い例 | 69,132円（頭金0円・ボーナス払い0円） |
※月々支払額は、都市銀行・紹介ローン・100％融資・全額借入・頭金0円・35年返済・3年固定金利1.0％・ボーナス払いなしの条件で試算した参考金額です。登記費用や不動産取得税などの諸費用は別途必要です。
2. 立地・アクセス｜京阪本線「光善寺」駅徒歩圏の閑静な住宅街
所在地は枚方市翠香園町。京阪本線「光善寺」駅まで徒歩約13分（約1,000m）と、駅徒歩15分以内の生活圏です。光善寺駅からは京橋・淀屋橋方面へも、樟葉・三条方面へもダイレクトにアクセスでき、大阪市内への通勤通学はもちろん京都方面のお出かけにも便利。京阪本線沿線は、価格を抑えつつ都心アクセスを確保できるエリアとして根強い人気があります。
京阪バス「東中振」停までは徒歩約9分（約650m）で、雨の日や荷物の多い日はバスも併用できます。なお敷地内駐車場は現在空きがありません。お車をお持ちの方には近隣の月極駐車場をご紹介しますので、内見時にご相談ください。周辺は第1種中高層住居専用地域に指定された閑静な住宅街で、大規模な商業施設や工場が建ちにくく、落ち着いた住環境が保たれやすいのも大きなメリットです。
3. 間取り｜約14.5帖LDK＋全居室収納の使いやすい3LDK
▲ 404号室の間取り図（3LDK／専有面積73.20㎡）
南西向きバルコニーに面した約14.5帖のLDKを中心に、洋室約6帖×2部屋と洋室約5帖×1部屋を配した3LDK。73.20㎡は3〜4人家族の暮らしにちょうど良いゆとりです。LDKに隣接する洋室約6帖は引き戸で仕切られており、開け放てばLDKと一体の広々とした空間に。お子さまが小さいうちはキッズスペース、成長後は個室として使い分けられます。
収納も充実しています。玄関の下駄箱、廊下の納戸、各洋室のクローゼットに加え、玄関側の洋室にはウォークインクローゼットを完備。全居室収納があるため大型の収納家具が不要で、床面積を有効に使えます。玄関から廊下を介して各室へつながる動線なので、来客時に生活空間が見えにくいのもうれしいポイントです。
4. リビング・ダイニング｜南西向きの明るい採光と開放感
▲ 約14.5帖のLDK。南西向きの大きな開口部から光が差し込みます
南西向きのため午後から夕方までしっかりと日が入り、日中は照明に頼らず過ごせる時間が長いお住まいです。冬の暖かさや洗濯物の乾きやすさにも直結する、実生活で効いてくるメリットといえます。フローリングは貼替え済み、壁のクロスも全面張替えで新築同様の清潔感。LDKとキッチンの間にはカウンターがあり、配膳や片付けもスムーズです。
4階という高さも見逃せません。前面に高い建物がないため視線が抜け、開放感のある眺望が得られます。防犯面や虫の侵入という点でも、程よい高さの中層階は人気があります。
5. キッチン｜食器洗浄乾燥機付き・コンロ新品のカウンターキッチン
▲ 新品交換されたシステムキッチン。食器洗浄乾燥機付き
キッチンはリフォームで新品に交換済み。ゆとりある作業スペースを備えたカウンターキッチンで、ガスコンロ（新品）、グリル、食器洗浄乾燥機を装備しています。食洗機は共働き世帯や小さなお子さまがいるご家庭の家事時間を確実に短縮してくれる設備。中古マンションでは後付けが難しいこともあるため、標準装備は大きな安心材料です。シンク横には窓があり、調理中の換気と採光も確保。足元の引き出し収納は大容量で、鍋やストック食材もすっきり収まります。
6. バス・洗面・トイレ｜水回り4点すべて新品交換
▲ 新品のユニットバス。浴室乾燥機付きで雨の日の洗濯も安心
ユニットバスも新品交換済み。落ち着いたグレージュ系のパネルで統一され、ホテルライクな上質感があります。浴室乾燥機付きなので、梅雨や花粉の季節、日中に洗濯物を干せないご家庭でも室内干しスペースとして毎日活躍。カビを抑える換気機能としても優秀です。
▲ 洗面台も新品交換。右手には可動棚のリネン収納、手前に室内洗濯機置場
洗面化粧台は三面鏡タイプの洗髪洗面化粧台で、鏡裏収納付き。特筆すべきは可動棚の収納スペースで、タオルや日用品のストックをまとめて置けるため、生活感が出やすい水回りをすっきり保てます。室内洗濯機置場も同室にあり、「洗う→干す→しまう」の家事動線が一箇所で完結します。
▲ 新品交換されたトイレ。独立タイプで来客時も気兼ねなく
トイレも新品交換済みで温水洗浄便座を設置。バス・トイレ別の独立タイプなので、朝の混み合う時間帯もストレスがありません。上部には収納棚があり、ペーパーのストックや掃除用品を見せずに片付けられます。
7. 洋室｜全居室収納付き、在宅ワークにも対応
▲ 洋室（クローゼット付き）。フローリング・クロスともに一新
3つの洋室はいずれもクローゼット付き。約6帖の2部屋は主寝室や子ども部屋に、約5帖の1部屋は書斎や在宅ワークスペース、趣味の部屋としても十分な広さです。玄関側の洋室にはウォークインクローゼットがあり、季節物の衣類や布団、スーツケースもまとめて収納できます。フローリングは全面貼替え、クロスも張替え、建具も交換済みで、どの部屋も新築のような気持ちよさで使い始められます。
8. バルコニー｜12.10㎡のワイドバルコニーと開けた眺望
▲ 約12.10㎡のワイドバルコニー。4階南西向きで眺望良好
バルコニー面積は12.10㎡（3.66坪）とゆとりのサイズ。物干し金具が複数設置されており、大家族の洗濯物もまとめて干せます。奥行きがあるため、ガーデニングやちょっとしたくつろぎスペースとしても活用可能。南西向き・4階部分という条件から視界を遮る建物がなく、遠くの街並みまで見渡せる眺望が広がります。
9. リフォーム内容｜水回り4点新品＋内装フルリニューアル
本物件はリフォーム済み住宅（再生マンション）として販売されます。購入後に自分でリフォームする場合は工事費・工期・仮住まいの負担が発生しますが、リフォーム済みなら購入後すぐに新生活をスタートでき、工事費が売買価格に含まれるため住宅ローンにまとめられるのも大きな利点です。主な施工内容は次のとおりです。
- 【水回り】キッチン・お風呂・トイレ・洗面台をすべて新品交換
- 【内装】壁・天井クロス全面張替え／フローリング貼替え／クッションフロア張替え
- 【設備】ガスコンロ新品交換／給湯器交換
- 【建具】室内ドア・引き戸などの建具交換
- 【仕上げ】室内クリーニング
水回り4点は、中古マンション購入後にもっとも費用がかさむ部分です。一般的に4点の交換だけで200万〜300万円以上かかることも珍しくありません。それがすでに完了した状態でお引渡しできるため、入居後の追加出費を心配せずに済みます。
10. 共用設備・管理体制｜オートロック、エレベーター、管理人日勤
- オートロック／エレベーター完備
- 管理人日勤（管理形態：全部委託）
- カウンターキッチン／食器洗浄乾燥機／洗髪洗面化粧台／室内洗濯機置場
- 浴室乾燥機／ウォークインクローゼット／全居室収納
- ペット可（規約による・要相談）
- 閑静な住宅街／陽当り良好／眺望良好
- 瑕疵保険（国土交通省指定）保証付
管理人が日勤で常駐するマンションは、共用部の清掃やゴミ置き場の管理が行き届きやすく、日々の快適さに直結します。中古マンションは「管理を買え」と言われるほど管理状態が重要です。総戸数59戸という規模は、管理組合の意思決定が進みやすく、一戸あたりの負担も過度に大きくならないバランスの良い規模といえます。ペット可（規約による）である点も、枚方市の中古マンションでは希少な条件です。飼育できる種類・頭数・大きさには制限がありますので、詳細はお問い合わせください。
11. 周辺環境｜小学校まで約240m、子育て世帯にうれしい立地
| 蹉跎東小学校 | 約240m |
| 蹉跎中学校 | 約1,900m |
| 浜田医院 | 約500m |
| セブンイレブン 枚方東中振2丁目店 | 約650m |
| サボイ香里ケ丘味道館 | 約850m |
| 枚方T-SITE | 約2,800m |
注目は小学校まで約240m、徒歩3分ほどという近さ。低学年のお子さまでも安心して通学でき、忘れ物をしても取りに帰れる距離です。コンビニや診療所も徒歩圏内にあり、日常の買い物や急な受診にも困りません。枚方市駅前の複合商業施設「枚方T-SITE」までは約2,800mで、休日のお出かけ先として重宝します。大阪市内へのアクセスを保ちながら落ち着いた環境で子育てをしたいご家族に、選ばれ続けているエリアです。
※周辺施設の情報は変更となる場合があります。最新情報は担当者へ、通学区域は各自治体・教育委員会へ必ずご確認ください。
12. 資金計画｜月々69,132円からのマイホーム取得
販売価格2,449万円（税込）に対する月々の支払い例は69,132円。これに管理費7,720円と修繕積立金12,600円を加えると、月々の総額はおよそ89,452円となります。枚方市周辺で3LDK・73㎡クラスを賃貸で借りる場合の家賃と比べてみると、購入という選択肢が十分に現実的な水準であることがお分かりいただけるはずです。
ただし住宅購入には物件価格以外の費用もかかります。登記費用、不動産取得税、火災保険料、住宅ローン事務手数料・保証料などの諸費用として、物件価格の6〜8％程度を目安に見ておくと安心です。住宅ローン控除などの税制優遇が使えるケースもありますが、適用可否は年収・借入額・物件要件により異なります。当社は金融商品の助言を行う立場にはありませんので、具体的な資金計画は金融機関やファイナンシャルプランナーにもご相談ください。
13. 2年間の安心保証｜契約不適合責任と瑕疵保険付き
中古マンション購入で多くの方が不安に感じるのが「購入後に不具合が見つかったら」という点です。本物件はお引渡しから2年間の「契約不適合責任」が付いており、さらに国土交通省指定の瑕疵保険（住宅あんしん保証）に加入。専門の検査員による建物状況調査（インスペクション）も実施済みです。個人間売買では契約不適合責任が免責、あるいは数か月に限定されるケースも少なくないため、2年間の保証と第三者機関の検査が付いている安心感は大きな違いになります。
14. こんな方におすすめです
- 枚方市・京阪本線沿線で3LDKの中古マンションを探している方
- 購入後すぐに住めるリフォーム済み物件をお探しの方
- 小学校が近く、子育てしやすい環境を重視するファミリー
- ペットと一緒に暮らせるマンションを探している方
- 日当たり・眺望の良い南西向き住戸をご希望の方
- 賃貸の家賃と比較して購入を検討し始めた方
15. よくあるご質問（FAQ）
Q. ペットは何を飼えますか？
A. ペット可のマンションですが、飼育できる種類・大きさ・頭数は管理規約で定められています。ご検討中のペットについて事前にお知らせいただければ、規約を確認のうえ正確にご回答いたします。
Q. 駐車場は借りられますか？
A. 現在、敷地内駐車場に空きがございません。空き待ちの状況や近隣月極駐車場の相場・空き状況は担当者よりご案内いたします。
Q. リフォームはいつ完成しますか？内見はできますか？
A. 完成予定は2026年8月です。現況は空室のため、工事の進捗に応じて内見していただけます。お引渡しは即時対応が可能です。
Q. 築年数が経っていますが住宅ローンは組めますか？
A. 平成11年（1999年）3月築で新耐震基準の建物です。鉄筋コンクリート造は法定耐用年数が47年と長く、多くの金融機関で最長35年のローン利用が可能です。詳しくは担当者までご相談ください。
16. まとめ｜光善寺エリアのリフォーム済み3LDKをお探しなら
「翠香園ガーデンハウス404号室」は、京阪本線「光善寺」駅徒歩約13分、閑静な住宅街に建つ住友不動産分譲マンションの一室です。専有面積73.20㎡の3LDK、約14.5帖のLDK、12.10㎡のワイドバルコニー、南西向き4階部分の明るい採光と開けた眺望。そこに水回り4点新品交換をはじめとするフルリフォームが加わって、販売価格2,449万円（税込）。ペット可、オートロック、管理人日勤、2年間の契約不適合責任と瑕疵保険付きという安心も備えています。
現況は空室のため、ご希望の日時に合わせて内見していただけます。実際の日当たりや眺望、生活動線は写真だけでは伝わりきらないもの。ぜひ現地でご体感ください。資金計画のご相談から住宅ローンの事前審査、近隣駐車場のご案内まで、担当者が丁寧にサポートいたします。お問い合わせを心よりお待ちしております。
※情報と現況が相違する場合は現況を優先します。※司法書士は売主の指定になります。※掲載内容は作成時点のものであり、販売状況により変更・成約となる場合があります。
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