カテゴリ：収益物件／不動産投資／京都・京田辺市の中古戸建　｜　掲載：ハルソラ不動産

「不動産投資を始めたいけれど、いきなり数千万円のローンを組むのは怖い」——そんな声を、私たちハルソラ不動産は本当によく耳にします。区分マンション投資は利回りが伸びにくく、一棟アパートは融資のハードルが高い。その中間にある選択肢として、いま静かに人気を集めているのが「戸建賃貸」、それも入居者付きで買える「オーナーチェンジ物件」です。

今回ご紹介するのは、京都府京田辺市薪長尾谷に所在する中古戸建。販売価格730万円に対して、月額55,000円で賃貸中、表面利回りは約9％。土地116.06㎡は所有権、建物は4LDK、駐車場付き。京都エリアの収益物件としては、なかなかお目にかかれない条件が揃った一戸です。この記事では、物件概要から利回りシミュレーション、京田辺市というエリアの特性、そして正直にお伝えすべき注意点まで、じっくり解説していきます。

1．物件概要 ― 京田辺市薪長尾谷の中古戸建（オーナーチェンジ）

まずは物件のスペックを一覧でご確認ください。数字を追うだけでも、この物件の性格が見えてきます。

物件種目	中古戸建（オーナーチェンジ／賃貸中）
販売価格	730万円
所在地	京都府京田辺市薪長尾谷57-24
交通	JR片町線（学研都市線）「京田辺」駅 徒歩25分
土地面積	116.06㎡（公簿）／土地権利：所有権
建物面積	延べ87.68㎡（1階46.90㎡・2階40.78㎡）
間取り	4LDK（LDK12.25帖・和室6帖×2・洋室5帖×2）
建物構造	軽量鉄骨造 地上2階建
築年月	1982年10月（築約44年）
駐車場	有
接道状況	南東側 公道 幅員6.5m／接面7.1m
地目・地勢	宅地／平坦　※私道負担なし・セットバックなし
都市計画	市街化区域／第一種低層住居専用地域
建ぺい率・容積率	60％／100％
現況	賃貸中（月額賃料55,000円）
引渡時期	相談
取引態様	専属専任媒介

注目していただきたいのは、価格に対する「土地の広さ」です。116.06㎡＝約35坪の土地が所有権で付いてくる。しかも私道負担なし、南東側に幅員6.5mの公道が7.1m接道しているため、建築基準法上の接道義務もクリアしています。収益物件でありながら、土地としての資産価値もきちんと確保されている点が、この物件の芯の強さです。

2．利回りシミュレーション ― 表面利回り約9％の中身を分解する

収益物件を検討するとき、いちばん最初に見る数字が「利回り」です。ただ、広告に載っている表面利回りだけで判断すると、後から「思っていたより手残りが少ない」ということになりかねません。ここでは表面利回りと実質利回り、両方を分解してみます。

■ 表面利回り（グロス利回り）

年間家賃収入：55,000円 × 12ヶ月 ＝ 660,000円 表面利回り：660,000円 ÷ 7,300,000円 ＝ 約9.04％

都市部の区分マンションでは表面利回り4〜5％台が当たり前という状況の中、9％台という数字がいかに厚みのあるものかがお分かりいただけると思います。しかも「これから入居者を探す」のではなく、すでに入居者がいる状態での9％です。空室リスクを抱えたまま募集に走る必要がなく、決済・引渡しの翌月から家賃が入ってくる。この「初日から収益が立つ」という感覚は、オーナーチェンジ物件ならではの安心感です。

■ 実質利回り（ネット利回り）の目安

実際には、購入時の諸費用と、保有中のランニングコストがかかります。以下はあくまで一般的な概算例ですが、イメージを掴んでいただくために整理しました。

項目	金額の目安	備考
物件価格	7,300,000円
仲介手数料	約307,000円	（価格×3％＋6万円）＋消費税
登記費用・司法書士報酬	約200,000円	所有権移転登記等
不動産取得税・印紙代等	約100,000円	軽減措置により変動
総投資額（概算）	約7,900,000円

保有中の年間コストとしては、固定資産税・都市計画税、火災保険料、賃貸管理を委託する場合の管理委託料（家賃の5％前後）などが挙げられます。仮に年間の運営経費を10万円程度と見積もると——

実質利回りの目安：（660,000円 − 100,000円）÷ 7,900,000円 ＝ 約7.1％ ※固定資産税額・保険料は必ず実額をご確認ください。上記は試算例であり、収益を保証するものではありません。

諸費用を織り込んでもなお7％前後。年間の手残りは概算で55万円前後となり、単純計算で14年ほどで投資額を回収できるレンジに入ります。マンションの一室を買って管理費・修繕積立金を毎月支払う形と比べると、戸建賃貸はランニングコストの構造がシンプルで、収支が読みやすいという特長があります。

3．この収益戸建の5つの強み

① 730万円という「手の届く」価格帯

不動産投資の最大の障壁は、なんといっても初期費用です。その点、総額730万円・諸費用込みで800万円弱というこの物件は、自己資金での購入も現実的な射程に入ります。フルローンを組んで金利変動に神経をすり減らすのではなく、現金または少額の借入で購入し、家賃をまるごと手元に残す。この「レバレッジを効かせすぎない投資」は、不動産投資初心者の方にも、すでに複数物件をお持ちで現金購入枠を探しておられる方にも、非常に相性が良いスタイルです。

② 入居者付き＝空室リスクを回避したスタート

オーナーチェンジ物件の最大の価値は、「その家賃で実際に借りている人がいる」という事実そのものにあります。想定賃料ではなく、実績賃料。募集広告の絵に描いた数字ではなく、毎月きちんと振り込まれている55,000円です。購入後すぐに入居募集をかけたり、リフォーム費用を投じたりする必要がなく、原状回復のリスクも当面は先送りできます。

③ 戸建賃貸ならではの「長期入居」という強み

戸建賃貸はファミリー層の入居が中心となるため、単身者向けアパートに比べて入居期間が長くなる傾向があります。お子さまの学区の関係で引っ越しづらい、荷物が多くて移転コストが大きい、庭や駐車場を含めた住環境に代えがたい価値がある——理由はさまざまですが、結果として入退去のサイクルが緩やかになります。入居者の入れ替えが少ないということは、そのたびに発生する広告料・原状回復費・空室期間の家賃ロスが抑えられるということ。長い目で見れば、これは利回り以上に効いてくる要素です。

さらに、周辺エリアでの戸建賃貸の供給量は、アパート・マンションに比べて圧倒的に少ないのが実情です。「4LDK・駐車場付き・戸建・月55,000円」という条件は、ファミリー層にとって非常に競争力のある選択肢と言えます。

④ 土地116.06㎡・所有権という「出口」の確かさ

収益物件を買うときは、同時に「どう売るか」も考えておきたいところです。この物件は約35坪の土地が所有権付き。第一種低層住居専用地域・建ぺい率60％・容積率100％という条件下で、将来的に建て替えを検討することも可能です（各種法令・条例の確認は必要です）。

つまり出口が複数ある。①収益物件として投資家へ売却する、②入居者退去後にリフォームしてマイホーム需要（実需）向けに売却する、③建物を解体して土地として売却する。区分マンションのように「投資家にしか売れない」状態にならないのは、戸建投資の大きなアドバンテージです。

⑤ 軽量鉄骨造・築年月1982年10月

建物構造は軽量鉄骨造。木造に比べて構造体の耐久性・耐火性に優れるとされる構造です。また築年月が1982年10月である点も見逃せません。建築確認申請が1981年（昭和56年）6月1日以降であれば新耐震基準の適用となるため、本物件も新耐震基準に該当する可能性が高いと考えられます。ご検討にあたっては、建築確認済証・検査済証の内容を弊社にて確認のうえご案内いたしますので、お気軽にお申し付けください。

なお税務面では、軽量鉄骨造の法定耐用年数はすでに経過しているため、減価償却期間は短期間（法定耐用年数×20％）で計算されるのが一般的です。短期間で大きく償却を取りたい方には有利に働く場合がありますが、具体的な取り扱いは骨格材の肉厚などによって異なりますので、必ず顧問税理士へご確認ください。

4．エリア解説 ― 京田辺市という賃貸マーケット

収益物件の価値は、建物そのものよりも「その土地に住みたい人がいるかどうか」で決まります。京田辺市はどうでしょうか。

■ 京都と大阪、両方を狙える立地

京田辺市は京都府の南部、京都市と奈良市のちょうど中間あたりに位置し、大阪府とも府境を接するエリアです。JR片町線（学研都市線）が市内を通り、「京田辺」駅からは大阪方面へ直通。近鉄京都線の「新田辺」駅も至近で、京都市内・奈良方面へのアクセスも確保されています。京都へも大阪へも通勤圏という二方向性は、賃貸需要の裾野を広げる大きな要因です。

■ 学研都市としての土壌と、安定した人口基盤

京田辺市は関西文化学術研究都市（けいはんな学研都市）を構成する自治体のひとつであり、同志社大学・同志社女子大学の京田辺キャンパスが立地する学園都市でもあります。大学関係者、研究機関・企業の従業者とその家族といった層が地域に根を張っており、賃貸需要の下支えとなっています。京都府内では珍しく、長期にわたって人口が増加してきた自治体でもあります。

■ 第一種低層住居専用地域という住環境

本物件が所在するのは第一種低層住居専用地域。建築物の高さや用途が厳しく制限されており、高層マンションや大規模な商業施設が建ちにくい、いわば「静けさが法律で守られた」エリアです。閑静な住宅街で子育てをしたいファミリー層にとって、この用途地域の指定そのものが魅力になります。

駅徒歩25分という距離は、正直に申し上げれば駅近物件ではありません。ただし、このエリアの生活は基本的に車が中心。駐車場付きの4LDK戸建という商品性は、「駅から近いワンルーム」とはまったく別のマーケットで戦う商品です。実際、現に入居者が付いているという事実が、その需要を何より雄弁に証明しています。

5．購入前に必ず押さえたい注意点

良いことばかりを並べるのは不動産会社として不誠実だと考えています。この物件を検討するうえで、正直にお伝えしておきたいポイントを挙げます。

• 【室内の確認が難しい】賃貸中のため、原則として室内の内覧はできません。建物の傷み具合や設備の状態は、現オーナー様からの引継ぎ資料と外観・図面での判断が中心となります。
• 【築年数相応の修繕は想定を】築約44年です。給湯器・水回り設備・屋根・外壁などは、保有期間中にまとまった修繕費が発生する前提で資金計画を立ててください。年間家賃の10〜15％程度を修繕準備金として積み立てておくと安心です。
• 【融資期間が短くなりやすい】法定耐用年数を超過した築古物件は、金融機関の融資期間が短く設定されるか、そもそも融資対象外となる場合があります。現金購入、または日本政策金融公庫・ノンバンク等の活用が現実的な選択肢となります。
• 【退去リスクはゼロではない】長期入居が期待できる戸建賃貸とはいえ、退去の可能性は常にあります。退去後の原状回復費用と、次の入居者が決まるまでの空室期間を、あらかじめシミュレーションに織り込んでおきましょう。
• 【賃貸借契約の内容確認は必須】敷金の預り金額、契約期間、更新条件、設備の修繕負担区分などは、そのまま新オーナーへ引き継がれます。契約書の内容は必ず事前にご確認ください。

これらは決してこの物件だけの弱点ではなく、築古戸建投資に共通する論点です。逆に言えば、こうしたリスクが価格に織り込まれているからこそ、9％という利回りが成立しているとも言えます。リスクを正しく理解して引き受けられる方にとって、この価格は十分に合理的です。

6．こんな方におすすめです

• 少額から不動産投資をスタートしたい初心者の方
• 区分マンション投資の利回りの低さに物足りなさを感じている方
• 空室リスクを避け、初月から確実に家賃収入を得たい方
• 現金購入枠で高利回り物件を探している投資家の方
• 土地値のある実物資産をポートフォリオに加えたい方
• 将来的にマイホーム転用や建て替えの選択肢も残しておきたい方

特に、これから不動産投資を始める方にとって「戸建1棟」というサイズ感は、学びの教材としても優秀です。入居者対応、修繕判断、確定申告——賃貸経営のひととおりを、身の丈に合った規模で経験できます。

7．ご購入までの流れ

「気になるけれど、何から始めればいいか分からない」という方のために、購入までの一般的な流れをご案内します。

• STEP1　お問い合わせ・資料請求：まずはお電話またはメールでご連絡ください。詳細資料（賃貸借契約書の写し・レントロール等）をご送付します。
• STEP2　現地確認：外観・接道状況・周辺環境をご案内します。賃貸中のため室内はご覧いただけませんが、エリアの空気感はぜひ現地でお確かめください。
• STEP3　収支プランのご相談：ご希望の資金計画に合わせて、キャッシュフローや融資の可能性を一緒に検討します。
• STEP4　購入申込・売買契約：重要事項説明を行い、ご納得のうえでご契約いただきます。
• STEP5　決済・引渡し：所有権移転と同時に、賃貸人の地位・敷金・賃貸借契約が承継されます。翌月から家賃収入がスタートします。

8．まとめ ― 730万円で始める、京都・京田辺の戸建賃貸経営

改めて、この物件の要点を整理します。京都府京田辺市薪長尾谷、販売価格730万円、月額賃料55,000円で賃貸中、表面利回り約9％。土地116.06㎡所有権、建物87.68㎡の4LDK・軽量鉄骨造2階建、駐車場付き。第一種低層住居専用地域の閑静な住宅街に建つ、入居者付きのオーナーチェンジ物件です。

高利回り・少額・入居中。この3つが揃った収益戸建は、市場に出ればすぐに動きます。専属専任媒介物件のため、詳細なご相談・ご紹介は弊社が直接承ります。少しでも気になった方は、まずは資料だけでもお取り寄せください。数字の裏側にある実情まで、包み隠さずご説明いたします。

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