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キーワード：寝屋川市 土地／寝屋川市三井南町 売土地／香里園 土地／建築条件なし 土地／角地 土地／注文住宅 用地
こんにちは、ハルソラ不動産の紺屋嶋（こやじま）です。今回は、大阪府寝屋川市三井南町に新しく売り出した「建築条件なしの売土地（1期1号地）」をご紹介します。
この土地のいちばんの魅力は、三方を道路に囲まれた「三方角地」であること、そしてお好きなハウスメーカー・工務店で自由に建てられることです。現在は建物のない「更地」の状態で、ご契約後すぐにプランづくりへ進めます。
「寝屋川市で土地を探している」「香里園駅エリアで注文住宅を建てたい」「建売ではなく、間取りから自分たちで考えたい」――そんな方に、ぜひ最後まで読んでいただきたい物件です。
この物件のポイントを30秒でチェック
| 販売価格：2,750万円（新発売）所在地：大阪府寝屋川市三井南町186他土地面積：約109.05㎡（約32.98坪）形状：北・東・西の三方が道路に接する三方角地／更地建築条件：なし（ハウスメーカー・工務店を自由に選べます）交通：京阪本線「香里園」駅 徒歩19分／京阪バス「田井」停 徒歩4分学区：第五小学校・第六中学校 |
物件概要
| 物件名 | 寝屋川市三井南町 1期1号地 |
| 販売価格 | 2,750万円 |
| 所在地 | 大阪府寝屋川市三井南町186他 |
| 交通 | 京阪本線「香里園」駅 徒歩19分（1,520m）／京阪バス「田井」停 徒歩4分（320m） |
| 土地面積 | 約109.05㎡（32.98坪） |
| 私道負担 | 西側：約24.89㎡（7.52坪）／東側：約27.88㎡（8.43坪） |
| 接道 | 西側：幅員約4.02m／北側：幅員約6.36m／東側：幅員約7.00m |
| 地目 | 宅地、公衆用道路 |
| 総区画数 | 2区画 |
| 建ぺい率／容積率 | 60%／200% |
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 都市計画 | 市街化区域 |
| 防火地域 | 準防火地域 |
| 高度地区 | 第2種高度地区 |
| 設備 | 電気、都市ガス、公共上下水道、側溝他 |
| 学区 | 小学校：第五小学校／中学校：第六中学校 |
| 現況 | 更地 |
| 建築条件 | なし |
| 備考 | 越境物あり（別紙現況測量図参照）／司法書士・土地家屋調査士は売主指定 |
区画図で見る土地の形と配置
建築条件なしの土地のため、決まった間取りはありません。その代わりに、家づくりのスタート地点となる「区画図」をご覧ください。
区画図：1号地は北・東・西の三方が道路に面した角地です
区画図のとおり、今回ご紹介する1号地は分譲地の北側に位置しています。北側は幅員約6.36〜6.41mの舗装道路、東側は幅員約7.00m、西側は幅員約4.02mの道路にそれぞれ面しており、三方向が開けた区画です。南側は2号地と隣り合う形になります。
北東の角はゆるやかに切り取られた形（隅切り）になっていて、車の出入りや見通しにも配慮された区画割りです。整った形の土地は、注文住宅の間取りを考えるうえで無駄が出にくいのもうれしいポイントです。
間取りづくりのヒント
三方角地は「どこに玄関を置くか」「どこに駐車場をつくるか」の選択肢が多いのが特長です。たとえば、幅員にゆとりのある東側道路から駐車スペースを確保し、北側道路側に玄関を配置する、といった計画も考えられます。リビングの位置や窓の取り方も自由度が高く、ご家族のライフスタイルに合わせた間取りを描きやすい土地です。
なお、具体的な配置や間取りは、建築を依頼するハウスメーカー・工務店と法規制を確認しながら決めていくことになります。ハルソラ不動産でも、土地の条件を踏まえたご相談を承っています。
現地写真で見る周辺の様子
こちらは2026年8月に撮影した現地写真です。実際の雰囲気をイメージしながらご覧ください。
現地写真①：整地済みの更地。周囲は落ち着いた住宅街です
建物の解体や整地が済んだ更地の状態です。古家付き土地と違い、解体費用や解体期間を見込む必要がないため、購入から着工までのスケジュールが立てやすくなります。周囲は戸建て住宅が建ち並ぶ、落ち着いた住宅地です。
現地写真②：道路に面した角地部分。開放感があります
角地ならではの開放感が伝わる一枚です。道路に面した部分が長いため、圧迫感が少なく、明るさや風通しを確保しやすいのが魅力。前面道路はきれいに舗装されています。
現地写真③：道路と敷地の境には側溝が整備されています
敷地と道路の間には側溝が設けられています。電気・都市ガス・公共上下水道が利用できるため、生活インフラの面でも安心して計画を進められます。
三方角地のメリットとは？
「角地」は土地探しで人気の条件ですが、三方が道路に接する「三方角地」はさらに希少です。主なメリットをまとめました。
- 日当たり・風通しが良い：三方向に建物が接していないため、光や風を取り込みやすくなります。
- 開放感がある：周囲の建物との距離が取りやすく、住まい全体に広がりを感じられます。
- 駐車場・玄関の配置を選べる：接道が多い分、車の出し入れしやすい位置を選びやすくなります。
- 外観デザインが映える：複数の面が道路から見えるため、こだわりの外観を楽しめます。
一方で、道路から見える面が多いぶん、プライバシーへの配慮も大切です。窓の位置や高さ、植栽やフェンスなどの外構計画を工夫することで、開放感と落ち着きを両立できます。
建築条件なしだから、ハウスメーカー・工務店を自由に選べる
この土地は「建築条件なし」の売土地です。建築条件付き土地のように、指定された建築会社で一定期間内に契約する必要はありません。
- 大手ハウスメーカーで性能やブランドにこだわった家を建てたい
- 地元の工務店でコストを抑えながら自由設計を楽しみたい
- すでに相談している建築会社がある
このような方にぴったりです。ご自身のペースで建築会社を比較・検討できるのは、建築条件なし土地ならではのメリットです。
どれくらいの家が建てられる？建ぺい率・容積率の目安
建ぺい率は60%、容積率は200%です。土地面積約109.05㎡をもとに、単純計算すると次のようになります。
- 建築面積の上限（建ぺい率60%）：約65.4㎡（約19.8坪）
- 延床面積の上限（容積率200%）：約218.1㎡（約66.0坪）
数字上はかなりゆとりがあり、一般的なファミリー向けの2階建て住宅（延床30坪前後）や、ご希望によっては3階建ての検討も視野に入ります。ただし実際には、第2種高度地区による高さの制限や斜線制限、準防火地域としての建物仕様などが関わってきます。最終的な規模は、建築会社による具体的なプラン作成の段階でご確認ください。
また、準防火地域では、建物の規模に応じて外壁や窓などに一定の防火性能が求められます。防火性能の高い住まいは、ご家族の安心にもつながります。
周辺環境｜毎日の買い物も便利な住環境
物件の周辺にはスーパーやドラッグストアが点在しており、毎日のお買い物に便利な環境です。
| マルシゲ 香里店 | 徒歩9分（720m） |
| ミニストップ 寝屋川三井南町店 | 徒歩7分（560m） |
| ウエルシア 寝屋川緑町店 | 徒歩11分（880m） |
| ドン・キホーテ 香里園店 | 徒歩19分（1,520m） |
| 寝屋川田井郵便局 | 徒歩11分（880m） |
食料品の買い出しはスーパー、日用品や医薬品はドラッグストア、ちょっとした用事はコンビニと、生活に必要なお店が徒歩圏内にそろっています。徒歩圏内に医療機関が複数あるため、ご家族の急な体調変化にも心強い環境です。
子育てファミリーにうれしいポイント
学区は寝屋川市立第五小学校・第六中学校です。小学校から中学校まで、学区が明確なのはお子さまの将来を考えるうえでも安心材料になります。
また、近くには緑豊かな「打上川治水緑地」があります。広々とした緑地は、休日の散歩やジョギング、お子さまの外遊びに最適です。自然を身近に感じながら暮らせるのは、住宅地ならではの魅力といえるでしょう。
交通アクセス｜香里園駅を生活圏に
最寄り駅は京阪本線「香里園」駅で、徒歩約19分（1,520m）です。駅までは少し距離がありますが、京阪バス「田井」停が徒歩4分（320m）と近く、バスを上手に使えば駅へのアクセスもスムーズです。
香里園駅は特急の停車駅で、駅周辺には商業施設や飲食店が集まっています。京阪本線を利用すれば大阪市内方面・京都方面のどちらにも出やすく、通勤・通学やお出かけに便利なエリアです。
寝屋川市三井南町エリアの暮らしやすさ
寝屋川市は大阪府の北東部に位置し、大阪市内と京都の中間にあるベッドタウンとして発展してきた街です。三井南町は香里園駅の東側に広がる住宅地で、戸建て住宅を中心とした落ち着いた街並みが続いています。
用途地域は「第一種中高層住居専用地域」です。住環境を守るために建てられる建物の種類が制限されているエリアのため、大型の商業施設や工場が建ちにくく、静かな住環境が保たれやすいのが特長です。一方で、日常の買い物ができるお店は徒歩圏内にそろっているので、「静かさ」と「便利さ」のバランスが取れた立地といえます。
都市ガス・公共上下水道が整った市街化区域内の土地であることも、長く住むうえで大切なポイントです。プロパンガスや浄化槽の地域に比べ、ランニングコストや維持管理の面で安心感があります。
土地購入から新居完成までの流れ
建築条件なしの土地で注文住宅を建てる場合、おおまかな流れは次のとおりです。はじめての方でもイメージしやすいようにまとめました。
- ステップ1 現地見学・物件確認：実際に現地を訪れ、日当たりや周辺の雰囲気、道路の広さなどを確認します。朝・昼・夕方など時間帯を変えて見ておくのもおすすめです。
- ステップ2 資金計画・住宅ローンの相談：土地代金に加えて、建物の工事費、外構費、諸費用などを含めた総予算を考えます。
- ステップ3 建築会社の選定・プラン相談：複数のハウスメーカー・工務店から提案を受け、間取りや見積もりを比較します。
- ステップ4 土地の売買契約・決済：重要事項説明を受けたうえで契約し、残代金のお支払いと引き渡しを行います。
- ステップ5 建築工事請負契約・着工：地盤調査や建築確認申請を経て、いよいよ工事がスタートします。
- ステップ6 完成・お引き渡し：完成検査を経て、新しい住まいでの暮らしが始まります。
土地探しと建築会社選びは同時並行で進めるとスムーズです。「この土地にどんな家が建つのか」を建築会社に相談しながら判断できるので、購入後のミスマッチを防げます。
資金計画のポイント
土地から家づくりをする場合、土地と建物の費用を合わせて住宅ローンを組むケースが一般的です。ただし、土地の決済と建物の完成時期にはタイムラグがあるため、「つなぎ融資」や「分割実行」など、金融機関ごとの取り扱いを事前に確認しておくことが大切です。
また、土地代金以外にも、仲介手数料や登記費用、地盤調査・地盤補強の費用、外構工事費などがかかります。余裕を持った予算組みを心がけることで、建物のグレードや設備にもこだわりやすくなります。資金計画のご相談も、お気軽にお声がけください。
ご購入前に知っておきたい注意点
安心してご検討いただくために、あらかじめお伝えしておきたい点をまとめました。
- 私道負担があります：西側約24.89㎡、東側約27.88㎡の私道負担があります。
- 越境物があります：詳細は別紙の現況測量図をご確認ください。
- 面積について：区画図の面積は当社の区画計画によるもので、登記時の実測結果により多少相違する場合があります。
- 地盤調査・地盤補強について：建築時に建築会社から地盤・地耐力調査を求められることがあり、結果によっては地盤補強工事が必要になる場合があります。費用は建物の構造・規模や建築会社の仕様により異なります。
- 指定事項：司法書士・土地家屋調査士は売主指定となります。
ご不明な点は、ご見学やご相談の際に担当者が丁寧にご説明いたします。
よくある質問（Q&A）
Q. この土地はどこのハウスメーカーでも建てられますか？
A. はい。建築条件なしの売土地のため、お好きなハウスメーカー・工務店で建築いただけます。
Q. 土地の広さはどれくらいですか？
A. 約109.05㎡（約32.98坪）です。別途、私道負担部分があります。
Q. 最寄り駅はどこですか？
A. 京阪本線「香里園」駅で徒歩約19分です。京阪バス「田井」停は徒歩約4分です。
Q. 小学校・中学校の学区は？
A. 第五小学校、第六中学校の学区です。
Q. 建物はすぐに建てられますか？
A. 現況は更地のため、解体工事は不要です。建築会社との打ち合わせや地盤調査を経て、着工へと進みます。
Q. 三方角地のデメリットはありますか？
A. 道路から見える面が多いため、プライバシー対策や外構計画に工夫が必要です。窓の配置や目隠しフェンス、植栽などで快適な住まいにできます。
Q. 土地と建物を合わせて住宅ローンを組めますか？
A. 多くの金融機関で土地・建物をまとめた住宅ローンが利用できます。つなぎ融資などの取り扱いは金融機関によって異なるため、早めのご相談をおすすめします。
Q. 現地を見学できますか？
A. はい、ご案内いたします。下記の担当者までお気軽にお電話ください。
まとめ｜寝屋川市三井南町で、自由な家づくりを始めませんか
寝屋川市三井南町の1期1号地は、三方角地・更地・建築条件なしという、注文住宅を建てたい方にとって魅力的な条件がそろった売土地です。周辺には買い物施設や緑地があり、子育て世代にも暮らしやすい環境が整っています。
全2区画の分譲地のため、ご検討中の方はお早めにお問い合わせください。現地見学や資金計画、建築会社選びのご相談も承っています。
| お問い合わせ・現地見学のご予約 ハルソラ不動産 担当：紺屋嶋（こやじま） TEL：080-3507-9869 |