harusora 水回りぜんぶ新品。駐車2台分付き・LDK18.2帖の3階建て4LDKが2,250万円
JR大和路線「志紀」駅エリア／八尾市太田新町9丁目87-7／リフォーム済 再生住宅
こんにちは。今回ご紹介するのは、大阪府八尾市太田新町9丁目に誕生した「再生住宅」です。中古住宅をそのまま販売するのではなく、キッチン・浴室・トイレ・洗面台といった水回り設備をすべて新品に交換し、内装のクロスや床、外壁・屋根の塗装まで手を入れたうえでお引き渡しする——それが再生住宅の考え方です。
販売価格は2,250万円（税込）。土地面積67.09㎡（20.29坪）に対して、建物面積は127.86㎡（38.67坪）と、価格帯からするとかなりゆとりのあるボリュームです。間取りは4LDK。LDKは約18.2帖の広さがあり、居室も3階に3部屋、1階に1部屋と、家族それぞれの部屋を確保しやすい構成になっています。さらに駐車スペースは2台分（車種制限あり）。八尾エリアで「駐車場が2台ほしい」「部屋数がほしい」「でも予算は抑えたい」という条件を同時に満たそうとすると選択肢は一気に狭まりますが、この物件はその数少ない候補のひとつになりそうです。
この記事では、間取り図と内装写真を交えながら、物件のポイントをフロアごとにじっくり見ていきます。
1. まずは物件概要をチェック
| 所在地 | 大阪府八尾市太田新町9丁目87-7 |
| 販売価格 | 2,250万円（税込）／指値交渉は不可 |
| 間取り | 4LDK |
| 土地面積 | 67.09㎡（20.29坪） |
| 建物面積 | 127.86㎡（38.67坪） 1階44.25㎡／2階42.04㎡／3階41.57㎡ |
| 建築年月 | 平成7年（1995年）7月 |
| 建物構造 | 木・鉄筋コンクリート造 スレート葺3階建 |
| 土地権利／地目 | 所有権／宅地 |
| 都市計画 | 市街化区域 準工業地域 準防火地域 |
| 建ぺい率／容積率 | 60％／200％ |
| 接道状況 | 西 公道 約4.7m |
| 駐車台数 | 並列2台（車種によります） |
| 設備 | 上水道（公営）・公共下水・都市ガス |
| 交通 | JR大和路線「志紀」駅 車約5分（約2,000m）／近鉄バス「太田」停 車約5分（約1,900m） |
| 学校区 | 八尾市立大正小学校・大正中学校 |
| 現況／引渡 | 空家／即時 |
注目したいのは、土地20坪台に対して建物が38坪超という点です。3階建てを上手に使うことで、限られた敷地でも延床面積をしっかり確保しています。建築は平成7年（1995年）で、いわゆる新耐震基準（昭和56年6月以降）が適用された時代の建物です。築年数だけを見ると年季が入っていますが、そのぶん価格に反映されており、内外装は今回のリフォームでリフレッシュされています。
2. 外観と駐車スペース
外観。建物1階部分が駐車スペースになっています
外観はこのような形です。同じ形の3階建てが並ぶ街並みで、建物の1階部分をくり抜くように駐車スペースが設けられているのが最大の特徴です。前面道路は西側の公道で幅員約4.7m。道路から直接、車を停められる造りになっています。
駐車スペースは並列2台分。ただし資料にもあるとおり「車種制限あり」で、停められる台数や車のサイズは車種によります。背の高いミニバンやSUVをお考えの場合は、高さ・幅・奥行きを現地で必ず実測してください。逆にコンパクトカーや軽自動車が中心のご家庭であれば、屋根付きに近い形で2台分を確保できるのは大きな利点です。月々の駐車場代を2台分節約できると考えると、家計へのインパクトも小さくありません。
玄関は、外階段を上がった先の2階にあります。1階は駐車スペースと居室・水回り、2階が玄関とLDK、3階が居室、という縦に伸びた住まい方になります。今回のリフォームでは外壁塗装と屋根塗装も実施されており、見た目の印象だけでなく建物の保護という面でも手が入っています。
3. 間取りをフロアごとに読み解く
間取り図（1F・2F・3F） 4LDK／建物面積127.86㎡
それでは、間取り図を見ながら1階から順番に確認していきましょう。3階建ては「どのフロアに何があるか」で暮らしやすさが大きく変わるので、ここはじっくり見ていただきたいポイントです。
1階：水回りと洋室5帖。「独立した一部屋」として使える階
1階には浴室・洗面所（脱衣室）・トイレという水回り一式と、洋室約5帖が配置されています。図面の左側の広い余白部分が、先ほどの駐車スペースにあたります。
この「1階に居室がひとつある」という構成は、使い方の幅が広いのが魅力です。将来ご両親と同居する可能性がある方、階段の上り下りが負担になってきたときの寝室として、あるいは在宅ワーク用の書斎や趣味の部屋として。生活音を気にせず使える独立性の高い一室になります。すぐ隣に浴室・洗面・トイレがそろっているので、この階だけでも生活が完結しやすいのもポイントです。
なお洗濯機置き場も1階です。洗濯物を持っての階段移動は発生しますが、入浴・洗濯・脱衣は同じフロアで完結します。
2階：玄関＋LDK約18.2帖。家族が集まるメインフロア
外階段を上がった2階が、この家の中心となるフロアです。玄関を入るとすぐにトイレがあり（トイレは1階と合わせて2箇所）、その先に約18.2帖のLDKが広がります。
18.2帖という数字は、同価格帯の建売や中古戸建てと比べてもかなり余裕のあるサイズです。ダイニングテーブルとソファ、テレビボードを置いてもまだ通路にゆとりが残る広さで、リビング学習用のデスクを置いたり、床にラグを敷いてお子さまの遊びスペースをつくったりといった使い方もできます。
LDKの西側にはバルコニーが付いています。3階にもバルコニーがあるため、資料上は「両面バルコニー」という表記です。玄関とLDKが同じ階にあるので、買い物から帰ってそのままキッチンへ、という動線の短さも日々の暮らしでは効いてきます。
3階：洋室3室。それぞれに居場所をつくれる
3階は洋室約5.2帖・約6帖・約6帖の3部屋構成です。1階の洋室5帖と合わせて、合計4部屋。これが「4LDK」の内訳になります。
3部屋がワンフロアにまとまっているので、お子さまが2人・3人いらっしゃるご家庭でも一人ひと部屋を確保しやすい構成です。夫婦の寝室＋子ども部屋2つ、という割り振りもできますし、当面は1部屋を納戸や衣類収納として使い、お子さまの成長に合わせて個室に切り替えていくという運用も現実的です。
収納は、5.2帖の部屋の脇にクローゼットと物入、6帖の部屋の脇にもクローゼット。階段室脇のスペースまで使い切った無駄の少ない設計です。3階にもバルコニーが2箇所あり、日当たりを活かした洗濯物干し場として使えます。
4. 内装を写真でチェック
ここからは、リフォーム後の室内を写真で見ていきます。空家のため、実際に現地でご確認いただくことも可能です。
LDK 約18.2帖
2階 LDK 約18.2帖。奥がキッチン、白い柱と斜材が空間のアクセントに
床は落ち着いたブラウン系のフローリング、壁と天井は白のクロスで統一されています。白い柱と斜め材（筋かい）がそのまま見える意匠になっていて、圧迫感を出さずに空間をゆるやかに区切っています。手前がリビング、奥がダイニング＆キッチンという配置で、全体を見渡せる一体感のある空間です。
写真右手の壁面はまとまった長さが確保されているので、大型のテレビボードや壁一面の本棚も置けそうです。奥のキッチン側には窓があり自然光が入ります。天井のシーリングライトに加えキッチン周りはダウンライトで、明るさも十分です。
キッチン（新品交換）
キッチンは新品のシステムキッチンに交換済み。コンロも新品です
キッチンは新品のシステムキッチンに交換されています。落ち着いたブラウンの面材に白のワークトップという組み合わせで、清潔感がありながら生活感が出にくい配色です。3口コンロ（こちらも新品）とグリル付き、レンジフードもすっきりしたスリム型が採用されています。
ダイニング側に向かって腰壁があり、その上部にカウンターが設けられた対面式のレイアウトです。調理をしながらリビングの様子を見られるので、小さなお子さまがいるご家庭でも安心。カウンターは配膳や、ちょっとした朝食スペースとしても使えます。
シンク下・コンロ下ともに引き出し収納で、奥のものも取り出しやすい仕様です。
浴室・洗面脱衣室（ともに新品交換）
浴室は新品のユニットバスに交換されています。ダークグレーの石目調アクセントパネルと白のパネルを組み合わせた、ホテルライクな配色。浴槽はゆったりとした形状で、手すりも設置されています。カウンターと大きめの鏡、スライドバー付きのシャワーと、使い勝手の面でも現代的な仕様です。
特筆したいのが浴室暖房と浴室乾燥機。冬場のヒートショック対策になるだけでなく、梅雨時や花粉の季節に洗濯物を室内で乾かせるのは、共働きのご家庭には実質的な価値が大きい設備です。
洗面脱衣室も一新。洗面台は洗髪洗面化粧台（シャンプードレッサー）で新品交換され、三面鏡の裏が収納になっています。同じ室内に洗濯機置き場（防水パン付き）、右側にはリネン類をしまえる棚スペースも。窓があり換気・採光の面でも快適です。
トイレ（2箇所・新品交換）
トイレは新品に交換。1階と2階の2箇所に設置されています
トイレは新品に交換され、温水洗浄便座が設置されています。壁付けのリモコンで操作するタイプで、便器まわりがすっきり見えるデザイン。窓があるため換気もしやすく、明るい空間です。
この物件はトイレが1階と2階の2箇所にあります。3階建てで家族の人数が多いご家庭では、朝の混雑を避けられる2箇所設置は想像以上にありがたい仕様です。来客時にも気を遣わずに済みます。
洋室・収納
洋室はクロスを張り替え、床はフロアタイル貼りで仕上げられています。写真の部屋は掃き出し窓からバルコニーに出られるタイプで、床にしっかり日差しが届いているのが分かります。建具（ドアや引き戸）も交換されており、ダークブラウンの落ち着いた色味で床材とよく馴染んでいます。
収納はハンガーパイプと枕棚を備えたクローゼット。L字型に奥行きがあり、丈の長いコートも掛けたまましまえます。上部の棚にはスーツケースやシーズンオフの寝具を。各居室に収納があるぶん、リビングにものが溢れにくくなります。
5. リフォーム施工内容のまとめ
「再生住宅」として、どこにどれだけ手が入っているのか。資料に記載された施工内容を整理すると、次のとおりです。
水回り（すべて新品交換）
・システムキッチン 新品
・お風呂（ユニットバス）新品
・トイレ 新品
・洗面台 新品
外装
・外壁塗装
・屋根塗装
内装・その他
・クロス張替え
・コンロ新品
・フロアタイル貼り
・クッションフロア張替え
・建具交換
・給湯器交換
・白蟻点検
・室内クリーニング
中古住宅を購入してから自分でリフォームする場合、水回り4点の入れ替えだけでも一般に150万〜250万円程度、外壁と屋根の塗装を加えるとさらに100万円前後かかることが少なくありません。それらが価格に含まれた状態で引き渡されるのが再生住宅の分かりやすいメリットで、購入後すぐに大きな出費が発生しにくく資金計画が立てやすくなります。給湯器交換と白蟻点検が済んでいる点も、住み始めてからの安心につながります。
| お引渡しから2年間の「契約不適合責任」付き 対象：雨漏り／シロアリ被害／主要な構造部位の腐食／給排水管の故障／宅内への土地の埋設物 中古住宅で不安になりやすい部分に、売主による2年間の保証が付いています。詳細な条件・免責範囲は契約書面でご確認ください。 |
6. 立地と周辺環境
所在地は八尾市太田新町9丁目。閑静な住宅街の一画で、周囲は同じような戸建てが並ぶ落ち着いたエリアです。
交通アクセス
最寄りはJR大和路線（関西本線）の「志紀」駅で、車で約5分（約2,000m）。志紀駅からは天王寺駅まで直通で20分弱、JR難波方面へもアクセスできます。大阪市内へ通勤される方にとって、現実的な通勤圏内といえます。バスをお使いの場合は近鉄バス「太田」停が車約5分（約1,900m）の位置です。
駅までは徒歩圏とは言いがたい距離なので、自転車やバス、送迎を前提とした暮らし方になります。その代わりに駐車2台分を確保できる点は、車移動が中心のご家庭にはバランスの取れた条件といえます。
日常の買い物・医療
・イズミヤショッピングセンター八尾…約450m
・ローソン 八尾沼四丁目店…約400m
・サンプラザ 八尾沼店…約500m
・たむら内科・呼吸器クリニック…約550m
生活利便施設が徒歩圏に集まっているのは、この物件の大きな強みです。とくにイズミヤショッピングセンター八尾が約450mというのは日常の買い物で効いてきます。歩いて5〜6分ほどの範囲にスーパー2軒とコンビニ、内科クリニックがそろう環境は、車を使えない日でも困りません。
学校区
通学区域は八尾市立大正小学校（約1,700m）・大正中学校（約2,900m）です。小学校までは徒歩でおよそ20分強の距離感になりますので、通学路の様子は現地でご自身の目でご確認いただくことをおすすめします。なお通学区域は変更されることがあるため、最新の情報は八尾市の教育委員会にご確認ください。
7. 資金計画の目安
販売価格は2,250万円（税込）です。物件資料には、月々のお支払い例として63,515円という試算が掲載されています。これは次の条件で計算されたものです。
・都市銀行の紹介ローン／100％融資・全額借入
・頭金0円・ボーナス払い0円
・返済期間35年
・3年固定金利1.0％で試算
あくまで一例であり、実際の金利や融資条件は金融機関やお客様の状況によって変わります。とくに固定期間終了後の金利は現時点では確定せず、返済額が変動する可能性がある点は押さえておいてください。
また、物件価格のほかに登記費用や不動産取得税、火災保険料、ローン事務手数料などの諸費用が別途必要です。中古住宅では一般に物件価格の6〜9％程度が目安とされますが、条件によって上下します。総額は担当者に具体的な見積もりを出してもらったうえでご判断ください。なお本物件は指値（値引き）交渉が不可、住宅ローン控除の適用可否は要件があるため税務署または担当者へご確認をお願いします。
8. こんな方におすすめです
・八尾市内で4部屋以上の戸建てを2,000万円台前半で探している方
・車を2台お持ちで、敷地内に駐車スペースを確保したい方（※車種制限あり）
・18帖超の広いLDKで、家族が自然と集まる暮らしをしたい方
・購入後すぐに追加のリフォーム費用をかけたくない方
・将来の同居や在宅ワークを見据えて、1階に独立した一部屋がほしい方
・イズミヤやスーパーが徒歩圏にある、買い物に便利な立地を重視する方
逆に、駅徒歩圏であることを最優先される方や、ワンフロアで生活が完結する平屋・マンションをお探しの方には、3階建てという構造が合わないかもしれません。ご家族の年齢構成や生活スタイルと照らし合わせて考えてみてください。
9. ご検討にあたっての留意点
良い点だけでなく、事前に知っておいていただきたい点も正直にお伝えします。
・駐車台数は車種によります。停めたい車が確定している場合は、必ず現地で実測してください。
・3階建てのため、上下階の移動が日常的に発生します。買い物袋や洗濯物を持っての昇降を想像してみてください。
・玄関が2階にあり、アプローチに外階段があります。ベビーカーや自転車の扱いは要確認です。
・最寄り駅までは車で約5分の距離。徒歩圏ではありません。
・指値交渉は不可、司法書士は売主指定となります。
・用途地域は準工業地域です。周辺の土地利用の可能性については担当者にご確認ください。
・情報と現況が相違する場合は現況が優先されます。
いずれも「知らずに契約してから気づく」と困る項目です。気になる点は、遠慮なく事前にご質問ください。
10. まとめ
八尾市太田新町9丁目の再生住宅を見てきました。2,250万円という価格で、127.86㎡・4LDK・LDK18.2帖・駐車2台分。そして水回りは4点すべて新品、外壁・屋根も塗り替え済み。数字を並べてみると、このエリアの相場の中では条件のバランスがよく取れた物件だということが分かります。
一方で3階建てという構造や駅までの距離など、人によって評価が分かれる要素があるのも事実です。だからこそ写真や数字だけで判断せず、一度現地をご覧いただきたい物件です。現況は空家のため個別のご案内が可能で、引渡しも即時対応できます。
「まず内見だけしてみたい」「駐車スペースに自分の車が入るか確かめたい」——そんな段階のご相談も大歓迎です。お気軽にお問い合わせください。
| お問い合わせ・現地ご案内について 物件名：八尾市太田新町9丁目87-7 再生住宅（リフォーム済） 販売価格：2,250万円（税込）／4LDK／土地67.09㎡・建物127.86㎡ 現況は空家です。ご都合に合わせて個別に現地をご案内いたしますので、お気軽にご連絡ください。 |
※本記事の内容は掲載時点の情報です。物件情報と現況が相違する場合は現況を優先します。最新の販売状況、通学区域、リフォームの施工状況などは、担当者および各自治体・教育委員会へご確認ください。掲載の月々支払い例は特定条件下での試算であり、実際の融資条件を保証するものではありません。