【中古マンション】グランアッシュ寝屋川

シティマークノースリッジ　12階／3LDK

販売価格 2,080万円　／　専有面積 65.29㎡　／　東向き・LDK床暖房付き

こんにちは。寝屋川市を中心に不動産のお手伝いをしております、HARUSORA不動産株式会社です。今回ご紹介するのは、大阪府寝屋川市豊野町に建つ地上15階建てのマンション「グランアッシュ寝屋川シティマークノースリッジ」の12階、3LDKのお部屋です。

「駅から少し離れてもいいので、広さと収納にゆとりのある家に住みたい」「せっかくなら眺望と陽当たりのいい高層階がいい」「マンションの管理や防犯面もきちんと見ておきたい」——そんな条件を並べていくと、意外と候補が絞られてしまうものです。この物件は、その3つをバランスよく満たしてくれる、地に足のついた一戸だと感じています。

この記事では、外観・共用部・周辺環境の様子から、間取りの一部屋ごとの使い方、設備仕様、毎月かかる費用の目安まで、写真と図面を交えてじっくりご紹介していきます。物件選びの参考になれば幸いです。

1. まずは物件概要をチェック

細かいお話に入る前に、基本となるスペックを一覧にまとめました。ここを押さえておくと、この後の内容がぐっと読みやすくなります。

物件名	グランアッシュ寝屋川シティマークノースリッジ
所在地	大阪府寝屋川市豊野町
交通	京阪本線「寝屋川市」駅 徒歩15分／京阪本線「香里園」駅 徒歩26分
販売価格	2,080万円
間取り	3LDK（和室4.5帖／洋室6帖／洋室5帖／LDK13.8帖）
専有面積	65.29㎡（壁芯）
バルコニー面積	11.67㎡
所在階／階数	12階／地上15階建
構造・規模	RC造（鉄筋コンクリート造）
築年月	2007年2月（2026年9月時点で築19年）
総戸数	55戸
主要採光面	東向き
管理費	月額 11,100円
修繕積立金	月額 22,650円
管理形態	全部委託／管理員 日勤
土地権利	所有権
ペット	相談可（小型犬・猫）
現況・引渡し	所有者居住中／引渡し時期は相談
取引態様	媒介
物件番号	69921912067

まず目を引くのが、2,080万円という価格に対する専有面積65.29㎡という数字です。3LDKで65㎡台というのは、ファミリー向けとしてちょうど扱いやすいサイズ感。極端に広すぎて掃除が大変ということもなく、かといって家族3～4人で手狭になることもない、いわば「使い切れる広さ」です。

そして総戸数55戸という規模。タワー型の大規模マンションほど管理組合の意思決定が重くならず、逆に十数戸の小規模物件のように一戸あたりの修繕負担が跳ね上がることもない、中庸のちょうどいい規模といえます。管理員が日勤で常駐している点も、共用部の日常的な清掃・点検が行き届きやすい要素です。

2. 外観 ― 15階建てのシャープなシルエット

▲ 見上げるとその高さがよく分かる、地上15階建ての外観

道路側から見上げた外観です。低層部にはタイルと打ち出しの石調パネルを組み合わせた重厚な仕上げ、中高層部は白とダークグレーを基調としたすっきりとした表情で、上へ向かうほど軽やかに見えるデザインになっています。2007年築らしい、装飾に頼らないモダンな意匠です。

15階建てという高さは、寝屋川市豊野町エリアでは十分に目立つ存在。周囲は中低層の建物が中心のため、12階部分となる今回のお部屋は、前面に高い建物が立ちはだかりにくい環境にあります。眺望と採光の面で、この「まわりが低い」という条件は数字以上に効いてきます。

構造はRC造(鉄筋コンクリート造)。木造や軽量鉄骨に比べて遮音性・耐火性に優れ、上下左右のお部屋の生活音が伝わりにくいのはマンション暮らしの大きな利点です。また2007年築ですので、1981年施行の新耐震基準はもちろん、2000年に強化された基準以降の設計となっています。

3. アプローチと共用部 ― 「大阪府防犯モデルマンション」の安心

▲ 歩道から続く屋根付きのアプローチ。手すり付きのスロープで段差にも配慮

歩道からエントランスまでは、写真のように屋根の架かったアプローチが伸びています。雨の日に濡れずに建物へ入れるというのは、実際に住み始めると毎日ありがたみを感じる部分です。買い物袋を両手に提げているとき、傘をたたむ動作ひとつが省けるだけで負担がまるで違います。

通路の中央には手すり付きのスロープが設けられており、階段を使わずにエントランスまで上がることができます。ベビーカーやキャリーケース、自転車の押し歩き、そして将来的なご高齢のご家族の来訪まで想定すると、この動線の作り込みは地味ながら大きな価値があります。両脇の植栽帯も手入れが行き届いており、管理状態の良さがうかがえます。

▲ 自動ドアのエントランス。奥にエレベーターホールと集合ポストが見える

エントランスは総ガラス張りの自動ドア。天井には複数のダウンライトが配され、日中も夜間も明るさが確保されています。奥にはエレベーターホールと集合ポストが見え、風除室を挟んだ二段構えのつくりになっているため、外気や風が直接室内側へ吹き込みにくい設計です。

注目していただきたいのが、左手の壁面に掲げられた金属製のプレート。ここには「大阪府防犯モデルマンション」の表示があります。これは大阪府が定める防犯性能の基準を満たした集合住宅に対して認定されるもので、共用部の見通しや照明、施錠設備、防犯カメラなどが一定水準にあることの客観的な裏付けになります。

本物件はモニター付きオートロックを採用しており、来訪者の顔を確認してから解錠できます。宅配や訪問販売が増えている昨今、玄関を開ける前に相手を確認できる安心感は、特に日中お子さまだけで留守番をされるご家庭にとって心強いはずです。

共用部で確認できたポイント ・屋根付きアプローチとスロープでバリアフリーに配慮 ・モニター付きオートロック＋二重の風除室 ・「大阪府防犯モデルマンション」認定表示あり ・管理員が日勤で常駐。清掃・植栽の状態も良好

4. 周辺環境 ― 車も徒歩も動きやすいロードサイド立地

▲ 敷地の植栽越しに前面道路を望む。ロードサイド店舗が並ぶ利便性の高いエリア

敷地の前庭から前面道路を望んだ様子です。マンションは片側複数車線の幹線道路に面しており、道路を挟んだ向かい側には大型のロードサイド店舗が並びます。歩道と敷地の間には植栽帯と手すりが設けられ、通りとの間にワンクッションが置かれている点も見逃せません。

幹線道路沿いという立地は、賛否が分かれるところかもしれません。ただ、実用面のメリットは非常に大きいのが実情です。まず、車での出入りがしやすく、休日のまとめ買いや郊外へのお出かけがスムーズ。バス路線も通りやすく、雨の日や荷物が多い日の移動手段が確保されます。さらに、夜間も人通りと街灯が途切れにくいため、暗い裏道を歩く不安が少ないという防犯上の利点もあります。

気になる走行音については、今回のお部屋が12階という高層階である点、そして主要採光面が道路側とは異なる東向きである点が効いてきます。地上に近い階に比べ、高層階では音の届き方がかなり穏やかになります。とはいえ体感は個人差の大きい部分ですので、ぜひ内覧の際にはバルコニーの窓を開けた状態と閉めた状態の両方で、音の入り方をご自身の耳で確かめてみてください。

最寄りは京阪本線「寝屋川市」駅で徒歩15分。急行停車駅ですので、京橋・淀屋橋方面へのアクセスは良好です。もう一つの「香里園」駅も徒歩26分圏で、こちらも急行が停まります。二つの駅を使い分けられるのは、通勤・通学ルートの選択肢が増えるという意味で実用的なメリットです。徒歩15分という距離は、自転車を使えば5分前後。駅までの日常移動は自転車、という方も多いエリアです。

5. 間取りを徹底解剖 ― 3LDK・65.29㎡

ここからが本題です。今回のお部屋の間取り図をご覧ください。

▲ 3LDK・65.29㎡（壁芯）の間取り図。主要採光面は東向き

図面を一目見て感じるのは、「無駄な廊下がほとんどない」という点です。玄関を入るとまっすぐ奥へ廊下が伸び、その両側と突き当たりに各室が配置されています。廊下面積が最小限に抑えられているぶん、その面積が居室に還元されている——これが65.29㎡という数字以上に広く感じられる理由です。

部屋	広さ	特徴
LDK	13.8帖	床暖房2系統／カウンターキッチン／バルコニーに面する
洋室（主寝室）	6帖	玄関脇の独立配置／クローゼット付き
洋室	5帖	玄関脇の独立配置／クローゼット付き
和室	4.5帖	LDKと隣接／押入＋収納で収納力充実
バルコニー	11.67㎡	LDK・和室の両方から出入り可能

■ LDK 13.8帖 ― 床暖房2系統を備えた家の中心

この住まいの主役は、間違いなく13.8帖のLDKです。図面をよく見ると、LDK内に「床暖房」の表記が2か所あることが分かります。つまり、キッチン寄りのダイニングエリアと、バルコニー寄りのリビングエリアが別系統で温められる設計になっているということ。

これは想像以上に使い勝手のいい仕様です。冬の朝、ダイニング側だけを先に温めておいて朝食をとる。夜はくつろぐリビング側だけを入れる。家族が集まる時間帯は両方を稼働させる——このように生活シーンに合わせて必要な範囲だけを暖められるので、光熱費の面でも合理的です。

また床暖房は、エアコンのように空気を乾燥させず、風で埃を舞い上げないという特性があります。足元からじんわりと部屋全体が暖まるため、小さなお子さまが床で遊ぶご家庭や、ハウスダストが気になる方にとっては大きな安心材料になります。後付けでは大掛かりな工事が必要になる設備ですので、最初から備わっているのは大きなアドバンテージです。

キッチンは対面式のカウンターキッチン。シンクに立ったままリビング全体を見渡せるので、お子さまの様子を見ながら家事ができます。コンロは3口以上を確保しており、汁物・主菜・副菜を並行して調理できる本格仕様。手元がリビングから見えにくいカウンターの立ち上がりもあり、急な来客時にも慌てずに済みます。

■ 洋室6帖・洋室5帖 ― 玄関側に独立配置

2つの洋室は、玄関を挟むように建物の北側（図面上部）へ配置されています。この配置の利点は、リビングと寝室のゾーンがはっきり分かれることです。夜遅くまでリビングでテレビを観ていても、廊下と扉を隔てた寝室にはあまり音が届きません。生活時間帯の異なるご家族が同居する場合、この距離感が効いてきます。

6帖の洋室は主寝室として想定される広さで、クローゼット（CL）を備えています。ダブルベッドを置いてもサイドテーブルとチェストが入る余裕があり、寝室として過不足のないサイズです。5帖の洋室にも独立したクローゼットが付いており、お子さま部屋、書斎、在宅ワーク用のスペースなど、用途を選ばず使えます。

注目すべきは、両室ともクローゼットが最初から作り付けである点。タンスや衣装ケースを置く必要がないぶん、実際に家具を並べたときの有効面積が広くなります。「帖数」だけを比較すると見落としやすいポイントですが、暮らし始めてからの体感差は小さくありません。

■ 和室4.5帖 ― 用途自在の多目的スペース

LDKに隣接する4.5帖の和室は、この間取りの隠れた主役かもしれません。LDKとの間の建具を開け放てば、13.8帖＋4.5帖の一体空間として使うことができ、来客時やお子さまの遊び場として広々と活用できます。逆に閉めれば独立した一室になり、客間や寝室としても機能します。

畳のスペースは、乳幼児のいるご家庭で特に重宝します。ハイハイやお昼寝をさせるのに床の硬さを気にしなくてよく、おむつ替えも楽。お子さまが成長した後は、洗濯物を畳む家事スペース、ヨガやストレッチの場所、あるいは在宅勤務の集中部屋へと、家族の変化に合わせて役割を変えていける柔軟さがあります。

収納面も充実しており、押入と別途「収納」が隣接して設けられています。押入は布団や季節家電といった大物の収納にうってつけ。来客用布団をしまえる場所が確保されているのは、和室を客間として使う上で欠かせない条件です。

■ 水まわり ― 独立三点＋室内洗濯機置場

浴室・洗面所・トイレは、それぞれ独立して配置されています。いわゆる三点ユニットではないため、朝の身支度が重なる時間帯でも渋滞が起きにくい構成です。洗面所には室内洗濯機置場が確保されており、洗濯物の運搬距離が短く済みます。

浴室にはオートバス（自動湯張り）、追焚機能、そして浴室乾燥機が備わっています。追焚があると、家族の入浴時間がバラバラでも湯温を保てるので、湯の入れ替えによる水道・ガス代の無駄が減ります。浴室乾燥機は、梅雨時や花粉の季節に洗濯物を室内で乾かせるうえ、浴室のカビ抑制にも効きます。共働きで日中に洗濯物を外に干せないご家庭では、これがあるかないかで生活の組み立てが変わります。

トイレは温水洗浄便座付き。トイレ横にはPS（パイプスペース）が配置され、水まわりが建物の中央付近にまとまっているため、配管経路が合理的で将来のメンテナンスもしやすい構成です。

■ 玄関・収納・バルコニー

玄関前にはアルコーブ（くぼみ状のスペース）が設けられています。共用廊下から玄関ドアが直接見えにくく、プライバシーが保たれるうえ、ドアを開けたときに廊下を通る人とぶつかる心配もありません。ベビーカーや傘立てを一時的に置くゆとりも生まれます。

玄関内には下駄箱を設置。廊下沿いにはMB（メーターボックス）が独立して設けられており、検針のために室内へ立ち入られることがない設計です。

バルコニーは11.67㎡。65.29㎡の住戸に対して十分な奥行きがあり、洗濯物を二列に干しても余裕があります。LDKと和室の両方から出入りできる形状のため、布団を干す際の動線も短く済みます。

6. 設備仕様一覧

図面や写真では伝わりにくい設備面を、まとめてご紹介します。

• LDK床暖房（2系統）
• システムキッチン／カウンターキッチン／3口以上コンロ
• オートバス（自動湯張り）／追焚機能／浴室乾燥機
• 温水洗浄便座
• 室内洗濯機置場
• 各洋室クローゼット／和室押入・収納／玄関下駄箱
• モニター付きオートロック（大阪府防犯モデルマンション認定表示あり）
• 玄関アルコーブ／独立メーターボックス
• 都市ガス
• ペット相談可（小型犬・猫）

特筆したいのは都市ガスである点です。プロパンガスに比べて単価が安定しており、毎月のランニングコストを抑えやすくなります。長く住むほど効いてくる差です。

もう一つ、ペット相談可（小型犬・猫）という条件も見逃せません。中古マンションではペット不可の物件がまだ多く、ワンちゃん・猫ちゃんと暮らしたい方の選択肢は思いのほか限られます。飼育のルールや頭数・サイズの制限は管理規約で定められていますので、ご検討の際は必ず事前にご確認ください。

7. 資金計画の目安

購入を具体的に考えるうえで欠かせないのが、毎月いくらかかるのかという視点です。物件価格だけでなく、ランニングコストまで含めて把握しておきましょう。

販売価格	2,080万円
管理費	月額 11,100円
修繕積立金	月額 22,650円
管理費＋修繕積立金 合計	月額 33,750円
住宅ローン返済額の目安	月額 約58,700円（※）
月々の支出目安 合計	約92,000円台

※上記のローン返済額は、借入額2,080万円・全期間固定金利年1.0％・返済期間35年・元利均等返済・ボーナス払いなしという条件で試算したあくまでの概算です。実際の金利や借入可能額は、金融機関・借入時期・お客様のご状況によって変わります。私どもは金融機関でも金融アドバイザーでもありませんので、正確な返済計画については必ず金融機関または専門家にご確認ください。別途、固定資産税・都市計画税、火災保険料などもかかります。

修繕積立金が月22,650円という水準は、決して安くはありません。ただし、これはネガティブにばかり捉えるべき数字ではないというのが私どもの見方です。築年数の経過したマンションでは、積立金が不足して大規模修繕の際に多額の一時金を求められるケースが少なくありません。適正な水準で積み立てられているということは、将来の外壁補修や給排水管更新に備えた原資があるということ。建物の資産価値を守るための必要経費と考えることができます。

実際の積立金の残高や長期修繕計画の内容、過去の大規模修繕の実施履歴については、管理組合の資料で確認できます。ご希望があれば取り寄せてご説明いたしますので、遠慮なくお申し付けください。

8. こんな方におすすめです

この物件がフィットしそうな方 ・小さなお子さまがいて、床暖房や畳スペースを重視したいご家族 ・駅徒歩15分でも、そのぶん広さと価格のバランスを取りたい方 ・車を日常的に使い、幹線道路へのアクセスを重視される方 ・眺望と陽当たりを求めて高層階を探している方 ・ペットと一緒に暮らせるマンションをお探しの方 ・防犯性と管理体制を重視される方

逆に、「駅徒歩5分以内でないと困る」「静かな住宅街の環境が絶対条件」という優先順位の方には、ほかにご提案できる物件があるかもしれません。物件選びは、譲れない条件と妥協できる条件をどう並べ替えるかの作業です。私どもは、この物件を無理におすすめするのではなく、お客様の優先順位を伺ったうえで率直にお話しさせていただきます。

9. 内覧の前に押さえておきたいこと

本物件は現在、所有者様がお住まいの「居住中」の状態です。そのため、内覧には事前のご予約と日程調整が必要となります。お気軽にお問い合わせいただければ、売主様と調整のうえ日程をご案内いたします。引渡し時期についても「相談」となっておりますので、ご希望の入居時期がある方はその旨も併せてお伝えください。

内覧の際にぜひ確認していただきたいポイントをいくつか挙げておきます。

• 東向きの居室に朝の光がどう入るか（午前中の時間帯がおすすめです）
• 12階からの眺望と、バルコニーからの見え方
• 窓を開けた状態・閉めた状態それぞれの音の聞こえ方
• LDKに手持ちの家具が収まるか（メジャー持参をおすすめします）
• クローゼット・押入の内寸と、実際の収納量
• エレベーターの待ち時間、駐輪場・ゴミ置場の使い勝手
• 共用廊下や階段の清掃状態、掲示板の内容

なお、駐車場・駐輪場・バイク置場の空き状況、およびペット飼育の細則については、その時々で状況が変わります。お問い合わせいただいた時点での最新情報をお調べしてご回答いたしますので、必要な方は事前にお申し付けください。

10. まとめ

あらためて、この物件の魅力を三点に整理しておきます。

一つ目は、65.29㎡という広さと2,080万円という価格のバランス。廊下を切り詰めて居室に面積を振り分けた合理的な間取りにより、数字以上の広がりを感じられる設計になっています。

二つ目は、LDK床暖房2系統をはじめとする設備の充実度。追焚・浴室乾燥機・3口以上コンロ・温水洗浄便座と、日々の暮らしを支える装備が一通り揃っており、入居後すぐに快適な生活を始められます。

三つ目は、モニター付きオートロックと「大阪府防犯モデルマンション」認定、そして日勤管理員による管理体制。安心して長く住み続けるための土台がしっかりしています。

文章と写真でお伝えできることには限りがあります。12階から見える景色の抜け方、朝の光が入る角度、床暖房の入った部屋の足元の心地よさ——こうしたものは、やはり実際に立ってみないと分からない部分です。少しでも気になられましたら、ぜひ一度現地をご覧になってみてください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。ご質問・ご相談だけでも大歓迎です。お客様にとって納得のいく住まい探しのお手伝いができれば、これに勝る喜びはありません。

お問い合わせ・内覧のご予約 HARUSORA不動産株式会社 〒572-0824　大阪府寝屋川市萱島東3丁目24-4　プリンスヴィラ寝屋川107 TEL 072-842-2396　／　FAX 072-842-2836 定休日：水曜日　／　大阪府知事免許（1）第64676号 取引態様：媒介　／　物件番号 69921912067

※掲載内容は2026年9月時点の情報です。物件情報の一部を抜粋して掲載しており、現況を優先いたします。価格・条件等は予告なく変更または成約となる場合がございますので、あらかじめご了承ください。掲載写真は共用部および外観を撮影したもので、専有部内部の様子とは異なります。