【吹田市原町】ダイアパレス吹田ウインドヒル1001号室｜最上階・南東向き4LDK（88.41㎡）リフォーム中の中古マンション

大阪府吹田市で中古マンションをお探しの方に、ぜひご覧いただきたい物件のご紹介です。今回ご案内するのは、吹田市原町3丁目に建つ「ダイアパレス吹田ウインドヒル」の1001号室。地上10階建ての最上階に位置し、専有面積88.41㎡・間取り4LDKという、ファミリー向けとしてゆとりのある広さを備えた住戸です。

さらに注目していただきたいのが、2026年9月上旬に完了予定のリフォーム工事。システムキッチンや浴室ユニットバス、洗面化粧台、便器といった水まわり設備を一新し、クロスとフローリングも貼り替える予定となっています。中古マンションでありながら、内装・設備は新しい状態からスタートできるという点は、吹田市の中古マンション購入を検討されている方にとって大きな安心材料といえるでしょう。

販売価格は3,998万円（税込）。この記事では、間取りの特徴、リフォームの内容、立地とアクセス、建物のスペックと管理体制、そして毎月のランニングコストや購入時の注意点まで、購入検討に必要な情報を整理してお伝えします。

  1. まずは物件概要をチェック

最初に、ダイアパレス吹田ウインドヒル1001号室の基本情報を一覧でご確認ください。

物件名	ダイアパレス吹田ウインドヒル 1001号室
販売価格	3,998万円（税込）
所在地	大阪府吹田市原町3-26-1-1001
交通	JR東海道本線（京都～大阪）「吹田」駅 バス18分「吹田第二中学校前」停 徒歩3分／同「総合運動場前」停 徒歩7分
専有面積	88.41㎡（26.74坪）※壁芯
間取り	4LDK
バルコニー面積	34.48㎡（南東向き）
所在階／構造	10階部分／RC造 地上10階建
築年月	1999年3月
総戸数	118戸
管理費	月額 8,700円
修繕積立金	月額 13,710円
駐車場	月額 8,000円～12,000円（要確認）
土地権利	所有権
用途地域	第一種中高層住居専用地域
管理会社／形態	株式会社阪急コミュニティー／全部委託・日勤
設備	オートロック、食洗機、浴室乾燥機、都市ガス、設備保証付
現況／ペット	空室／ペット飼育不可
改装	リフォーム中（2026年9月上旬完了予定）

専有面積88.41㎡を坪単価に換算すると、約149万円／坪（3,998万円 ÷ 26.74坪）、平米単価では約45万円／㎡となります。大阪府吹田市の中古マンション市場において、4LDK・88㎡台という広さでこの価格帯という点は、ひとつの検討材料になるはずです。

  2. 「最上階」×「南東向きバルコニー」という住まいの価値

この1001号室最大の特徴は、地上10階建ての10階部分、つまり最上階住戸であるという点です。マンション選びにおいて最上階が根強い人気を持つ理由は、いくつもあります。

• 上階からの生活音を気にする必要がない：足音や物を落とす音など、上階由来の生活音が構造的に発生しません。小さなお子様がいるご家庭でも、逆に「下の階へ気をつかう」側に専念できます。
• 眺望と採光を確保しやすい：前面に高い建物がなければ、視界が抜けやすく、日中の明るさも確保しやすくなります。
• 通風の良さ：高層階は風通しが良く、窓を開けた際の空気の入れ替えがスムーズです。
• 資産性の面での優位：一般に同一マンション内では上階ほど価格設定が高く、将来売却や賃貸に出す際にも訴求ポイントになりやすい傾向があります。

加えて、バルコニーは南東向き。面積は34.48㎡と、専有面積88.41㎡に対して非常に大きく確保されています。南東向きは午前中から日差しが入りやすい方角で、洗濯物を干す時間帯との相性が良く、朝の明るいリビングを求める方に向いています。真南向きに比べて夏場の西日や強い直射を受けにくく、室温が上がりすぎにくいという点を評価する方もいらっしゃいます。

間取り図を見ると、バルコニーは南東側だけでなく、北西側にも配置された二面バルコニー仕様。洗濯物・布団干しのスペースに余裕が生まれるほか、季節や時間帯に応じて使い分けができるのは、実際に暮らしてみると想像以上に便利なポイントです。

  3. 専有面積88.41㎡・4LDKの間取りを詳しく見る

間取りは4LDK。内訳は以下のとおりです。

• LDK：約16.8帖
• 洋室①：約6.1帖（バルコニー面）
• 洋室②：約5帖
• 洋室③：約5.5帖
• 洋室④：約6帖

約16.8帖のLDKは、4人家族でもダイニングテーブルとソファ、テレビボードを無理なくレイアウトできる広さです。間取り図では、LDKが住戸の南東側に大きく開かれ、バルコニーへ直接出られる構成になっています。日中はカーテンを開ければ自然光がしっかり入り、照明に頼らず過ごせる時間が長くなるでしょう。

キッチンはLDKに面した位置に配置されており、調理をしながらリビングの様子を見渡せるレイアウト。お子様の宿題や遊びの様子を確認しながら家事を進められるのは、子育て世帯にとって実用的な価値があります。

居室は4部屋。それぞれが独立した個室として使えるため、以下のような使い方が想定できます。

• 4人家族で、夫婦の寝室＋子供部屋2室＋書斎（在宅ワーク用）
• 3人家族で、寝室＋子供部屋＋ワークスペース＋客間／趣味室
• 二世帯的な使い方や、ご両親との同居を見据えた部屋割り

テレワークが定着した現在、「仕事に集中できる独立した一室があるかどうか」は住まい選びの重要な条件になりました。4LDKという間取りは、その要望に余裕をもって応えられます。

収納面にも注目してください。間取り図を見ると、4つの居室すべてにクローゼット（CL）が設けられているほか、玄関には玄関収納を完備。各部屋の荷物をそれぞれの部屋で完結して収められる設計は、リビングが散らかりにくい住まいづくりに直結します。

また、玄関からホールを経て各室へアクセスする動線となっており、来客時にリビングを通らずに水まわりへ案内できる点も使い勝手の良さにつながっています。浴室・洗面室・トイレはまとまった配置で、朝の身支度時の動線もコンパクトです。

  4. 2026年9月上旬完了予定｜リフォーム済みで引き渡される安心

本物件は現在リフォーム工事中で、2026年9月上旬の完了を予定しています。予定されているリフォーム内容は次のとおりです。

• システムキッチン新調
• 浴室ユニットバス新調
• 洗面化粧台新調
• 便器・温水洗浄便座新調
• クロス貼替え
• フローリング貼替え

キッチン・浴室・洗面・トイレという水まわり四点をすべて新品に入れ替えたうえで、床と壁の仕上げも一新するという内容です。中古マンションを購入したあとに自分でリフォームを行う場合、これらの工事だけでも数百万円規模の追加予算と、数週間から数か月の工期が必要になります。それが販売価格に含まれた状態で引き渡される、という点は資金計画上も時間の面でも大きなメリットです。

さらに、本物件には食器洗い乾燥機（食洗機）と浴室乾燥機が付いています。食洗機は日々の家事負担を確実に軽減してくれる設備ですし、浴室乾燥機は花粉の季節や梅雨時、共働きで日中に洗濯物を外に干せないご家庭にとって重宝します。近年の分譲マンションでは標準的になりつつある設備ですが、1999年築のマンションで備わっているのは魅力的なポイントです。

なお、改装内容および工期は変更になる場合があります。また、設備保証の対象は新設した設備に限られますので、この点は事前にご確認ください。

  5. 交通アクセスと吹田市原町という立地環境

所在地は大阪府吹田市原町3丁目26-1。交通アクセスは以下のとおりです。

• JR東海道本線（京都～大阪）「吹田」駅 バス18分 → 「吹田第二中学校前」停 徒歩3分
• JR東海道本線（京都～大阪）「吹田」駅 バス18分 → 「総合運動場前」停 徒歩7分

JR「吹田」駅からバスを利用するアクセスとなります。JR吹田駅は東海道本線（JR京都線）の駅で、大阪駅までは快速・普通電車で概ね10分台という利便性の高いポジション。京都方面へのアクセスも良く、大阪市内へ通勤・通学される方はもちろん、北摂エリアから京阪神一円へ移動する方にとっても使いやすい路線です。

バス便の立地は、駅近物件と比べて価格が抑えられる傾向にあります。同じ予算で「駅徒歩5分の3LDK・70㎡台」を選ぶか、「バス便の最上階4LDK・88㎡台」を選ぶかは、ライフスタイル次第です。毎日車を使う方、在宅勤務が中心の方、広さと静かな住環境を優先したい方にとっては、後者の選択が合理的なケースも少なくありません。バス停まで徒歩3分という距離感も、日常使いのストレスが少ないレベルといえます。

吹田市は大阪府北部・北摂エリアに位置し、大阪市への通勤圏でありながら住宅地としての落ち着きを併せ持つエリアとして、長年ファミリー層から支持を集めてきました。万博記念公園をはじめとする大規模な緑地、大学や医療機関の集積など、生活基盤が整っている点も評価されています。

本物件の用途地域は第一種中高層住居専用地域。大型の商業施設や工場などの建築が制限され、住環境の保護が図られる地域区分です。周囲に高層の建物が建ちにくいことは、最上階住戸の眺望や採光を将来にわたって確保するうえでもプラスに働きます。

なお、最寄りの学校・スーパーマーケット・医療機関・公園などの具体的な施設名や距離については、ご検討の段階で必ず現地および最新の情報でご確認ください。実際に周辺を歩いていただくのが最も確実です。ご希望であれば、現地案内の際にあわせてご説明いたします。

  6. 建物のスペックと管理体制

マンションは「管理を買え」と言われるほど、建物の維持管理体制が重要です。ダイアパレス吹田ウインドヒルの概要を確認しておきましょう。

• 築年月：1999年3月（2026年8月時点で築約27年）
• 構造・規模：鉄筋コンクリート造（RC造）地上10階建て
• 総戸数：118戸
• 分譲会社：ダイア建設株式会社／施工会社：真柄建設株式会社
• 管理形態：全部委託／管理会社：株式会社阪急コミュニティー
• 管理人状況：日勤
• 管理組合：有
• 土地権利：所有権（敷地面積4,944.12㎡／持分割合8,841分の906,380）
• セキュリティ：オートロック

1999年築ということは、1981年6月に施行された新耐震基準に基づいて設計・建築された建物です。耐震性の観点から一定の安心感があり、住宅ローン控除の適用要件においても、1982年1月1日以降に建築された住宅は新耐震基準適合とみなされる取り扱いとなっています（適用可否は個別の要件確認が必要です）。

総戸数118戸という規模は、管理組合の運営や修繕積立金の確保という面でバランスの良いサイズ感です。戸数が少なすぎると一戸あたりの負担が重くなりがちですが、118戸あれば大規模修繕に向けた積立も分散しやすくなります。

管理は株式会社阪急コミュニティーへの全部委託で、管理人は日勤対応。日中は管理人が常駐して清掃やゴミ置き場の管理、来訪者対応などにあたる体制です。共用部の清潔さは資産価値の維持に直結しますので、内覧の際はぜひエントランス、廊下、ゴミ置き場、駐輪場などの共用部分の状態にも目を向けてみてください。

エントランスはオートロックを採用。宅配便や来訪者を一次的にシャットアウトできるため、防犯面での安心感につながります。また土地権利は所有権であり、借地権物件のような地代負担や更新手続きの心配がない点も、住宅ローンの審査や将来の売却を考えるうえで有利です。

  7. 購入後にかかる費用とローン試算の目安

マンション購入では、物件価格だけでなく毎月のランニングコストを含めた総額で考えることが欠かせません。

• 管理費：月額8,700円
• 修繕積立金：月額13,710円
• 合計：月額22,410円
• 駐車場：月額8,000円～12,000円（空き状況の確認が必要です）
• 固定資産税：2026年度 140,600円

88.41㎡という専有面積に対して、管理費と修繕積立金の合計が月額22,410円というのは、同規模のファミリー向けマンションとして標準的な水準といえます。なお、修繕積立金については改定が検討中とのことですので、最新の状況は必ずご確認ください。長期修繕計画と積立金の残高については、重要事項調査報告書で確認することができます。

参考までに、販売価格3,998万円を全額借入した場合の住宅ローン返済額の目安を挙げておきます（元利均等返済・返済期間35年・ボーナス返済なしという単純な条件での概算です）。

• 金利年1.0％の場合：月々およそ11.3万円
• 金利年1.5％の場合：月々およそ12.2万円

これに管理費・修繕積立金の22,410円が加わりますので、月々の住居費はおよそ13万円台～14万円台が目安となります。ここに駐車場を利用される場合の費用が加算されます。

上記はあくまで簡易的な試算であり、実際の借入可能額や適用金利、返済額はご年収・勤務先・他のお借入れ状況・金融機関の審査によって大きく変わります。当社は金融商品の助言を行う立場にはございませんので、具体的な資金計画については金融機関やファイナンシャルプランナーにご相談のうえ、ご自身でご判断ください。仲介手数料・登記費用・火災保険料・印紙税などの諸費用として、物件価格の概ね6～8％程度を別途見込んでおくと安心です。

  8. こんな方におすすめしたい物件です

ここまでの内容を踏まえ、ダイアパレス吹田ウインドヒル1001号室は次のような方に適していると考えられます。

• 吹田市・北摂エリアで4LDKの中古マンションを探しているファミリー世帯の方
• 上階の生活音を気にせず暮らしたい、最上階住戸にこだわりたい方
• 購入後すぐに追加リフォームをせず、きれいな状態で入居を始めたい方
• 在宅ワーク用の独立した個室を確保したい方
• 駅からの距離よりも、専有面積の広さと住環境を優先したい方
• マイカー通勤・車移動が生活の中心という方
• JR京都線沿線で大阪方面・京都方面いずれにもアクセスしたい方

反対に、駅徒歩圏であることを最優先される方、ペットとの暮らしをご希望の方（本物件はペット飼育不可です）には、条件が合わない可能性があります。この点は正直にお伝えしておきます。

  9. ご検討にあたっての確認事項・注意点

ご検討を進めていただくにあたり、あらかじめご承知おきいただきたい事項を整理します。

• ペット飼育：不可となっています。犬・猫等の飼育をご予定の方はご注意ください。
• 現況：空室です。売主様のお引越しを待つ必要がなく、お引渡し時期の調整がしやすい状態です。
• リフォーム工事：2026年9月上旬完了予定です。内容・時期は変更となる場合があります。
• 設備保証：対象は新設された設備に限られます。既存設備は対象外です。
• 鍵の交換：防犯上の観点から、買主様による鍵の交換を推奨しております。
• 司法書士：売主指定の司法書士による手続きとなります。
• 修繕積立金：改定が検討されています。将来的に金額が変わる可能性があります。
• ガス・給湯：都市ガス、ガス給湯器です。
• 駐車場：空き状況は流動的です。ご利用予定の方は事前にお問い合わせください。

記載の内容は2026年8月時点の情報に基づくものです。物件情報は変更または成約により掲載を終了する場合がございます。契約に際しては、宅地建物取引士による重要事項説明を必ずお受けいただき、管理規約・使用細則・長期修繕計画などの書面もあわせてご確認ください。

  10. まとめ｜広さ・最上階・リフォームの三拍子

ダイアパレス吹田ウインドヒル1001号室は、「専有面積88.41㎡の4LDK」「地上10階建ての最上階」「水まわりを含む全面リフォーム実施予定」という三つの要素を、3,998万円という価格帯で兼ね備えた住戸です。

南東向きで34.48㎡という大きなバルコニー、二面バルコニーによる通風と採光、全居室クローゼット付きの収納計画、食洗機と浴室乾燥機という家事負担を軽減する設備、オートロックと日勤管理人によるセキュリティ体制。ひとつひとつは派手さのない要素かもしれませんが、これらが積み重なることで日々の暮らしの快適さは確実に変わってきます。

大阪府吹田市で中古マンションをお探しの方、北摂エリアでファミリー向けの広い間取りをご希望の方にとって、検討する価値のある一戸だと考えております。

間取り図や写真だけでは伝わらない部分——陽の入り方、風の抜け方、共用部の管理状態、バルコニーからの眺め、周辺の雰囲気——は、実際に現地でご覧いただくのが一番です。ご内覧のご予約、資料のご請求、住宅ローンに関する一般的なご質問など、どうぞお気軽にお問い合わせください。

  お問い合わせ

HARUSORA不動産株式会社

大阪府知事（1）第064676号

大阪府寝屋川市萱島東3丁目24-4 プリンスヴィラ107

TEL：072-842-2396／FAX：072-842-2836

営業時間・定休日等、詳しくはお電話にてお問い合わせください。物件のご案内は随時承っております。

※本記事に掲載の情報は2026年8月時点のものです。販売価格・物件状況は予告なく変更または販売終了となる場合がございます。図面と現況が相違する場合は現況を優先します。