harusora 
【高槻市大塚町二丁目 1期1号地】南向き・間口11mの新築4LDK。17.25帖LDKと全居室2面採光で、一日中あかるい家。
販売価格 3,498万円（消費税・外構費込） ／ 大阪府高槻市大塚町二丁目33-9 ／ 4LDK・土地89.01㎡・延床87.77㎡
南向き ｜ 間口11m ｜ LDK17.25帖 ｜ 全居室2面採光 ｜ 2WAYバルコニー ｜ WC2ヶ所 ｜ ZEH水準省エネ住宅 ｜ 即入居可
こんにちは。ハルソラ不動産です。今回ご紹介するのは、大阪府高槻市大塚町二丁目に完成した新築一戸建て「高槻市大塚町二丁目 1期1号地」です。販売価格は3,498万円（消費税・外構費込）。土地89.01㎡・延床87.77㎡の4LDKで、すでに建物は完成しており、現地はいつでもご覧いただけます。
この物件を実際に見て、まず感じたのは「とにかく明るい」ということでした。南向きで間口が約11m。一般的な分譲地の区画よりも横に広く構えているぶん、南からの光が家じゅうに入ってきます。写真を交えながら、間取りのこと、設備のこと、周辺環境のこと、そして正直に気になる点まで、じっくりお伝えしていきます。
物件概要
| 物件名 | 高槻市大塚町二丁目 1期1号地 |
| 販売価格 | 3,498万円（消費税・外構費込） |
| 所在地 | 大阪府高槻市大塚町二丁目33-9 |
| 交通 | 京阪本線「枚方公園」駅 徒歩32分（2,560m）／阪急京都線「高槻市」駅 徒歩45分（3,600m）／高槻市営バス「北大塚」停 徒歩6分（480m） |
| 土地面積 | 公簿89.01㎡（26.92坪） 仮測量 有効宅地89.74㎡（27.14坪）／道路後退0.02㎡ |
| 延床面積 | 87.77㎡（26.55坪） |
| 間取り | 4LDK |
| 構造・規模 | 木造アスファルトシングル葺 2階建 |
| 完成 | 2026年4月完成済（即入居可） |
| 道路 | 南側 幅員約4.00m／接道約11.79m |
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60%／容積率200%） |
| その他制限 | 市街化区域／準防火地域／第2種高度地区 |
| 学区 | 高槻市立南大冠小学校／高槻市立冠中学校 |
| 設備 | 電気・都市ガス・公共上下水道・側溝他 |
| 建築確認番号 | 第R07確認建築IPEC70080号（令和7年12月19日） |
1. この家の一番の強みは「南向き・間口11m」という土地の力
住宅を選ぶとき、どうしても建物の設備や内装に目が行きがちです。でも、住んでからの快適さを長く左右するのは、実は土地の向きと形です。その点でこの区画は、かなり恵まれた条件を持っています。
敷地の南側が、幅員約4.00mの道路に約11.79m接しています。つまり、南側に建物が建つことのない「抜け」が、家の正面いっぱいに確保されているということです。間口約11mというのは、都市部の分譲住宅としてはかなりゆったりした数字で、南面に大きな窓を並べて取ることができます。そのおかげで、リビングにも、2階の居室にも、朝から夕方まで自然光が届きます。
間口が広いことは駐車のしやすさにも直結します。道路に対して正対して停められるため、毎日の出し入れにストレスがありません。敷地内には普通車1台分（約4,130mm×2,000mm）の駐車スペースを確保しています。
そして「第一種中高層住居専用地域」という用途地域もポイントです。高層マンションや大きな商業施設が建ちにくく、住宅地としての静けさが守られやすいエリアです。日当たりや眺望が将来にわたって大きく変わりにくい、という安心感につながります。
2. 17.25帖のLDK。家族が自然と集まる場所
玄関からホールを抜けて扉を開けると、17.25帖のLDKが広がります。写真を見ていただくとわかるのですが、この空間には視線をさえぎるものがほとんどありません。手前のリビングから奥のキッチンまで一続きで、天井もフラット。実際の帖数以上に広く感じられます。
床は明るいオーク調のフローリング。壁も天井も白で統一されているので、南からの光が室内で反射して、部屋の奥までしっかり届きます。撮影は曇りの日でしたが、それでも照明なしでこの明るさでした。晴れた日はもっと気持ちのいい空間になります。
リビング階段を採用しているのも、この家の設計思想がよく出ているところです。2階の子ども部屋に行くには必ずLDKを通ることになるので、家族が顔を合わせる機会が自然と増えます。「いつの間にか帰ってきて、いつの間にか部屋にこもっていた」ということが起きにくい間取りです。お子さまが小さいうちはもちろん、思春期に差しかかってからも、この動線のありがたみを感じる場面は多いはずです。
▲ 17.25帖のLDK。リビング階段と、奥のペニンシュラキッチン。視線が抜けるので帖数以上の広がりを感じます。
3. ダイニングを見渡せるペニンシュラキッチン
この家の設備面での主役は、間違いなくこのキッチンです。壁から半島のように突き出す「ペニンシュラ型」で、シンク側がダイニングに向いて開いています。
洗い物をしながら、テーブルで宿題をする子どもの様子が見える。料理をしながら、リビングのテレビの音を一緒に聞ける。この「こちらを向いている」という感覚は、壁付けキッチンとはまったく違います。孤立して黙々と作業する時間が、家族と一緒に過ごす時間に変わります。
天板は継ぎ目の少ないホワイトのワークトップ。シンクとの段差がなく、汚れをさっと拭き取れる形状です。作業スペースも広く、ボウルやまな板を複数広げても余裕があります。扉面材はダークウォルナット調で、白一色の内装の中でちょうどいいアクセントになっています。
そして嬉しいのが、食器洗浄乾燥機が標準で組み込まれていること。食後の片づけにかかる時間は、家事の中でも意外と大きな割合を占めます。そこが機械にまかせられるだけで、夜の過ごし方はずいぶん変わります。加熱調理機器は3口のガスコンロ。都市ガス供給エリアなので、火力を使った調理をしっかり楽しめます。レンジフードは手入れのしやすいスリムタイプです。
キッチン背面には、冷蔵庫と食器棚を並べて置けるスペースを確保。カップボードを造作で入れることも、既製の収納を置くことも選べる幅があります。
▲ ダイニング側を向いたペニンシュラキッチン。食器洗浄乾燥機・3口ガスコンロ標準装備。背面には冷蔵庫＋食器棚を置けるゆとりがあります。
4. 毎日がラクになる水まわり
洗面脱衣室は、1階のLDKからアクセスできる位置にあります。三面鏡付きの洗面化粧台は、鏡の裏がまるごと収納。歯ブラシや化粧品、洗剤のストックまで、生活感の出やすいものをすべて扉の内側に隠せます。鏡の上にはライン状の照明が入っていて、顔まわりに影ができにくいのも地味に嬉しいポイントです。
洗面台の横には可動式の棚とタオル掛けを備え付け。バスタオルや着替えのストック置き場に困りません。洗濯機置き場も独立して確保されています。
浴室はゆったりとした広さのユニットバス。一面のダークウォルナット調パネルがホテルライクな落ち着きを生んでいます。浴槽は腰掛けのついたベンチタイプで、半身浴にも、小さなお子さまを座らせて洗うのにも便利です。
そして、浴室暖房乾燥機が標準装備です。これは共働きのご家庭や、花粉・PM2.5が気になる方には本当に大きいです。雨の日でも夜でも、洗濯物を浴室で乾かせます。冬場の入浴前に浴室を温めておけるので、ヒートショックのリスク軽減という点でも安心です。
さらにこの家は、トイレが1階と2階の2ヶ所にあります。朝の身支度の時間帯や、家族が体調を崩したとき、来客時。トイレが2つあることの価値は、住んでみて初めて実感する種類のものです。4LDKで家族4〜5人を想定するなら、実質的に必須といっていい設備です。
5. 全居室2面採光の4LDK。4つの部屋それぞれに役割を
2階には4つの洋室があります。洋室A（6.5帖）、洋室B（5帖）、洋室C（4.5帖）、洋室D（5帖）という構成です。
大きな特徴は、全居室が2面採光であること。どの部屋にも2方向に窓があります。これは光の量が増えるだけの話ではありません。一方から入った風がもう一方へ抜けるので、エアコンに頼らず空気を入れ替えられます。夏の湿気のこもり方が違いますし、結露やカビのリスクも下がります。
主寝室にあたる洋室Aは6.5帖。ダブルベッドとサイドテーブルを置いても余裕がありますし、バルコニーに直接出られる位置にあります。洋室Dの5帖もバルコニーに面しています。洋室B（5帖）と洋室C（4.5帖）は、お子さま部屋や書斎、在宅ワーク用のスペースとして使いやすい広さです。
4部屋すべてにクローゼットが設けられているのも、実際の暮らしでは大きな差になります。「部屋は広いけれど収納がないので結局タンスを置くことになり、有効面積が減る」という事態を避けられます。さらに2階ホールにはウォークインタイプの収納スペースがあり、季節家電や布団、アウトドア用品といった「どの部屋にも属さない大物」の置き場所として機能します。
4LDKという間取りは、お子さま2人なら子ども部屋2つ＋主寝室＋書斎、1人なら1部屋を趣味室やゲストルームに、とライフステージの変化を吸収できます。在宅勤務が定着した今、「仕事に集中できる個室がひとつある」のは想像以上に価値の高い条件です。
▲ 2階洋室のひとつ。クローゼット付き、高い位置の窓から柔らかい光が入ります。
6. 間取り図で見る、暮らしの動線
ここで間取り図を見ながら、実際の生活動線を追いかけてみましょう。
1階は、南側の玄関から入ってすぐに玄関収納。靴だけでなく、傘やベビーカー、お子さまの外遊び道具も収まる容量があります。ホールの正面にLDK、左手奥に洗面脱衣室と浴室、そしてトイレが配置されています。この「玄関からLDKを通らずに水まわりへ行ける」配置は、帰宅してすぐ手を洗いたいときや、お客さまが来ているときに便利です。
注目していただきたいのが、キッチンから洗面脱衣室までの距離の短さです。料理をしながら洗濯機を回し、タイマーが鳴ったら数歩で取りに行ける。この「家事の同時進行のしやすさ」は、毎日のことだけに効いてきます。
2階は、階段を上がった正面がホール。そこから4つの洋室に分岐します。ホールにはウォークインの収納とトイレ、そして各室のクローゼットが集約されています。バルコニーは洋室Aと洋室Dの2部屋から出入りできる「2WAYバルコニー」です。
全体として無駄な廊下がほとんどなく、87.77㎡という面積を居室と収納にしっかり配分した間取りです。数字以上に広く使える設計だと感じます。
▲ 1階・2階平面図。左が1階（LDK17.25帖）、右が2階（洋室A〜D）。
7. 2WAYバルコニーという、小さな贅沢
2階のバルコニーは、洋室Aと洋室Dの2部屋から出入りできる「2WAY」仕様です。細長く伸びたバルコニーの上に立つと、周囲が低層住宅ばかりなので、視線が遠くまで抜けていきます。
実用面でいうと、2WAYであることのメリットは洗濯動線にあります。片方の部屋から干して、取り込むときはもう片方から。あるいは、2部屋それぞれの住人が、互いの部屋を通らずにバルコニーを使える。家族が増えても、お子さまが大きくなっても、この「行き止まりでない」構造は便利に使えます。
南向きなので、洗濯物の乾きは申し分ありません。浴室暖房乾燥機と組み合わせれば、天気を気にせず洗濯のサイクルを回せます。手すりは目隠しの高さがしっかり取られているので、外からの視線を気にせず洗濯物を干せるのも安心です。
▲ 2部屋から出入りできる2WAYバルコニー。南向きで日当たり良好、周囲は低層住宅で視界が抜けます。
8. ZEH水準の省エネ性能。光熱費と補助制度のこと
この住宅は「ZEH水準省エネ住宅」に該当します。断熱性能と一次エネルギー消費量の基準を満たした住まいで、室内の温度が外気の影響を受けにくい設計になっています。
実際の暮らしでは、冷暖房の効きが早く、切ったあとも温度が保たれます。冬の朝に部屋が暖まるまでの時間が短く、夏の夜はエアコンを止めてもしばらく涼しさが続く。結果として光熱費が下がります。家の中の温度差も小さくなるため、冬場のヒートショック対策としても意味があります。
税制・補助制度の面でもメリットがあります。この物件は省エネ基準適合住宅として、住宅ローン控除で有利な借入限度額の対象となります。また「みらいエコ住宅2026事業」への対応も可能です（申請事務手数料55,000円・税込）。住宅省エネルギー性能証明書の発行にも対応しています（発行費用16,500円・税込）。BELS申請をご希望の場合は132,000円（税込）で対応可能です。
資金計画については、フラット35S（金利Aプラン）に対応可能です（適合証明書発行費用220,000円・税込）。フラット35Sの金利Aプランは当初期間の金利引き下げ幅が大きく、総返済額に与える影響は決して小さくありません。ご検討の際は、ぜひ一度シミュレーションをさせてください。
9. 暮らしを支える周辺環境
この立地の強みは、日常の買い物がすべて徒歩圏で完結することです。
食品スーパーの「万代 高槻大塚店」まで徒歩7分（560m）。京野菜や精肉で知られる「モリタ屋 大塚店」は徒歩5分（400m）と、さらに近い距離にあります。普段使いのスーパーと、少しこだわりたいときのお店が両方あるのは贅沢です。「ファミリーマート 高槻大塚町店」は徒歩10分（800m）。
そして徒歩9分（720m）の「カインズモール高槻店」。DIY用品や園芸用品、日用品からペット用品まで揃う複合商業施設です。車を出すほどでもない買い物が徒歩で済むのは、住み始めてから本当に助かります。
「JAたかつき 大塚支店」も徒歩5分（400m）。金融機関が近いのは、日常のちょっとした手続きで地味に効いてきます。
周辺は低層の戸建住宅が中心の落ち着いた住宅街です。現地に立つと、交通量の多い幹線道路の音も遠く、静かな環境であることがよくわかります。前面道路は幅員約4.00mで通り抜けの交通が少なく、お子さまが家の前にいても安心感があります。
10. 学区と子育て環境
学区は、高槻市立南大冠小学校と高槻市立冠中学校です。
未就学のお子さまがいらっしゃるご家庭には、「大塚保育所」が徒歩3分（240m）という近さは大きな魅力です。毎朝の送り迎えが徒歩3分で済むというのは、共働きのご家庭にとって、時間にも体力にも効いてくる条件です。「南大冠幼稚園」も徒歩8分（640m）の距離にあります。
保育所・幼稚園・小学校・中学校がいずれも徒歩圏にあるということは、お子さまの成長に合わせて引っ越しを検討しなくていい、ということでもあります。長く同じ場所に住み続けられる環境は、地域とのつながりという意味でも価値があります。
11. アクセスについて、正直にお伝えします
良いところばかりお伝えしても誠実ではないので、検討される上で必ず確認いただきたい点も書いておきます。
最寄り駅は京阪本線「枚方公園」駅で徒歩32分（2,560m）、阪急京都線「高槻市」駅は徒歩45分（3,600m）です。率直に申し上げて、駅まで歩く距離ではありません。この物件は「駅近」を求める方向けではない、というのが正直なところです。
ただし、高槻市営バス「北大塚」停が徒歩6分（480m）にあります。高槻市営バスはJR高槻駅・阪急高槻市駅方面への便数が充実しており、通勤通学はバス利用が現実的な選択になります。また、自転車を使えば阪急高槻市駅まで15分前後、枚方公園駅までは10分強。駐輪場を利用した自転車通勤・通学をされている方はこのエリアに多くいらっしゃいます。
そして何より、この価格でこの土地面積・延床面積・設備仕様が成立しているのは、駅からの距離があるからこそです。同じ予算で駅近を探せば、土地は狭くなり、間口も取れず、南向きも諦めることになります。「車やバスを使う前提で、住まいそのものの広さと明るさを優先したい」という方には、むしろ賢い選択になり得ます。
12. こんな方におすすめです
・南向きで日当たりの良い家に、どうしてもこだわりたい方
・広いLDKで、家族が一緒に過ごす時間を大切にしたいご家族
・お子さまが2人以上、または将来的に部屋数が必要になるご家庭
・在宅勤務用の個室を確保したい方
・車を日常的に使う生活スタイルで、駐車のしやすさを重視する方
・保育所や学校が近い、子育てしやすい環境を探している方
・光熱費や住宅ローン控除を含めた「トータルコスト」で家を選びたい方
逆に、「駅まで徒歩10分以内でないと困る」という条件が最優先の方には、残念ながら合わない物件です。その場合は、ぜひ別のエリアの物件をご提案させてください。
13. 内覧のご案内
建物は2026年4月にすでに完成しており、現地はいつでもご覧いただけます。即入居も可能です。
写真では、南からの光の入り方や17.25帖の広さの体感、周囲の静けさまではお伝えしきれません。ぜひ一度、実際に立って確かめてください。平日の昼間と休日の夕方など、時間帯を変えて2回ご覧いただくのがおすすめです。
資金計画のご相談、住宅ローンの事前審査、他物件との比較検討など、購入に関わるご相談は無料で承っております。「まだ検討を始めたばかり」という段階でも、どうぞお気軽にお声がけください。
ご内覧のご予約・お問い合わせをお待ちしております。
ご注意事項
※本広告の面積は当社の区画計画によるもので、登記時に実測の結果、多少相違することがあります。
※TVアンテナ・網戸・照明・カーテンレール等はオプションになります。
※間取り図面の家具・車等は販売価格に含まれません。
※司法書士・土地家屋調査士は売主指定となります。
※擁壁等（別紙現況譲渡図参照）。
※掲載写真は2026年8月撮影のものです。
※証明書が必要な方は決済時までに担当営業までお申し付けください。
ハルソラ不動産 HARUSORA REAL ESTATE
ご内覧のご予約・資金計画のご相談を承っております。お気軽にお問い合わせください。